Sốt đất do dịch chuyển kênh đầu tư mạnh nhất 10 năm



Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam cho rằng các kênh đầu tư vốn đầu tư khác càng ngày càng mô tả nhiều khuyết thiếu vô tình tạo thuận lợi cho đất nền hoặc nhà liền thổ “sốt” thời kì qua.

Theo giám định của chuyên gia này, chứng khoán lên xuống liên tục, biến động quá mạnh và khó lường, đòi hỏi phải có kỹ thuật cũng như buộc phải theo dõi từng phiên.

Vàng và ngoại tệ mất dần tính quyến rũ vì càng ngày càng có ít thời cơ chốt lời hơn. Tiết kiệm vẫn bị ảnh hưởng bởi trượt giá và còn quá không chủ động. Tiền ảo mới mẻ và lôi kéo sự chú ý của đông đảo nhà đầu tư nhưng chưa phải là kênh chính thống. Pháp lý của kênh đầu tư này lỏng lẻo hoặc bị trá hình qua chiêu bài buôn bán đa cấp với không ít không chủ động xảy ra.

Cuối cùng, chỉ còn lại đất nền và những của nả gắn liền với đất là 1 kênh đầu tư đơn thuần, cam đoan được 2 tiêu chí không thể xem nhẹ: an toàn và quyến rũ so với mặt bằng chung toàn thị phần đầu tư vốn đầu tư.

“Sự dịch chuyển dòng vốn về kênh đầu tư đất nền đang diễn ra mạnh mẽ nhất trong vòng 1 thập niên qua. Cơn sốt đất nhiều kỹ năng kỹ sảo đã được tạo ra từ nguyên lý dịch chuyển đầu tư lớn này”, ông Nam nhận định.

Mặt khác, dòng vốn trên thị phần đầu tư còn dịch chuyển từ chứng khoán sang nhà ở theo lệ luật chốt lời và hiện thực hóa của nả. Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự đoán, lệ luật bình thông nhau giữa 2 thị phần địa ốc và chứng khoán đã từng để lại dấu ấn đậm nét trong thời kỳ 2006-2007, thời kỳ được xem là hoàng kim của chứng khoán lẫn nhà ở. Kịch bản này đã tiếp diễn trong năm 2017 và nhiều kỹ năng kỹ sảo sẽ lặp lại trong năm 2018.

Bất động sản khu Đông TP HCM, nơi được xem là tâm điểm của cơn sốt đất các năm 2017-2018. Ảnh: Vũ Lê

Bất động sản khu Đông TP HCM, nơi được xem là tâm điểm của cơn sốt đất các năm 2017-2018. Ảnh: Vũ Lê

Ông Hiển huấn luyện, dòng tiền từ đội ngũ nhà đầu tư thắng chứng khoán đã và đang tạo mạch ngầm dịch chuyển sang địa ốc, giúp thị phần này đón nhận thêm rất nhiều dòng vốn mới. Nhiều cột mốc lịch sử của thị phần đầu tư vốn đầu tư cho thấy, những người đã “hái” ra tiền từ chứng khoán thường hiện thực hóa các khoản lời (chốt lời) bằng việc mua đất, mua nhà.

Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng cú sốc cháy chung cư Carina diễn ra cuối tháng 3/2018 cũng là chất xúc tác mới thúc đẩy thị phần đầu tư dịch chuyển đáng kể từ cán cân căn hộ sang đất nền và nhà liền thổ.

Ông Nghĩa dự đoán tâm lý ngán căn hộ trong giới đầu tư sẽ xuất hiện trong ngắn hạn. Ngoại trừ những người đang cân nhắc mua căn hộ vấp phải rào cản tâm lý nhưng vẫn tiếp diễn thực hành thương lượng, giới đầu tư căn hộ (cho thuê, mua đi bán lại) kiên cố sẽ có giận dữ rõ ràng hơn, đó là dịch chuyển sang kênh đầu tư khác an toàn hơn. Đích đến của dòng vốn này nhiều kỹ năng kỹ sảo là nhà liền thổ hoặc đất nền. Khó khăn ngắn hạn của thị phần căn hộ sẽ khiến cho giới đầu tư dịch chuyển sang kênh khác an toàn hơn là nhà ở liền thổ.

Trong báo cáo về biến động giá đất mới đây, Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam, Sử Ngọc Khương đưa ra nhận định sự cố cháy nổ 1 số chung cư cũng là nhân tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất. Tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành 1 loại hình “của để dành” đáng giá.

Đánh giá từ phòng ban Nghiên cứu dặn dò Savills, việc giá đất tăng ngày nay có mặt không chủ động là mặt bằng giá cao sẽ giảm thiểu sự tuyển chọn cho người mua với kỹ năng kỹ sảo vốn đầu tư khiêm tốn. Theo dữ liệu thị phần thứ cấp của đơn vị này, tính đến thời điểm quý I/2018, tại các thị xã có quy hoạch tốt, giá thành đất nền tăng 5%-15% theo quý và 15-25% theo năm.

Đơn vị này dự đoán, với lực đỡ từ cú hích đầu tư cơ sở vật chất cơ sở vật chất càng ngày càng hăng hái, thị phần nhà ở liền thổ vẫn sẽ được kích cầu thời kì tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận quyến rũ của kênh này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư diễn ra, có thể đưa mặt bằng giá tiếp diễn đi lên trong thời kì tới.

Tuy nhiên, trái với góc nhìn đầy lạc quan của Savills, vẫn có không ít quan ngại về mai sau của thị phần nhà ở khi cơn sốt đất cứ lặp đi lặp lại và càng ngày càng lan rộng đến khó lường, đẩy thị phần đến nguy cơ hình thành bong bóng.

Tổng giám đốc 1 đơn vị dặn dò đầu tư có trụ sở tại trọng tâm Sài Gòn giám định, sốt đất trong thời kì qua là thời kỳ tích tụ bong bóng và trước sau nhiệt độ của thị phần sẽ bị điều chỉnh từ nóng hổi sang lạnh dần rồi đóng băng. Theo chu kỳ lớn mạnh của thị phần, giá đất chẳng thể tăng mãi và kiên cố sau khi hết chu kỳ tăng sẽ bước vào chu kỳ giảm. Tỷ lệ giảm sẽ tùy thuộc vào từng vị trí và địa bàn. Khi đà giảm xuất hiện, tâm lý thị phần sẽ dần biến chuyển từ tình trạng hăng hái sang không chủ động.

Theo chuyên gia này, cơn sốt đất có ký hiệu đáng lo ngại là giới đầu tư, chân gỗ ảnh hưởng quá sâu vào thị phần làm cho đổi thay tâm lý của người mua, đầu tư, đầu tư nhà đất. Với nhà đầu tư đất nền đang vay quá ngưỡng an toàn, chỉ cần có sự đổi thay chính sách cũng có thể khiến cho suất đầu tư bị ảnh hưởng mạnh. “Một khi có phòng ban nhà đầu tư thua lỗ, thị phần sẽ xuất hiện hiện trạng giá đi ngang, sụt giảm và bán tháo. Đó là mắt xích trước tiên cho cú đổ vỡ lẽ bong bóng nhà ở”, ông dự đoán.

Vũ Lê