Savills Việt Nam: Giới đầu cơ đất nền dùng đòn bẩy tài chính quá đà



Về những biến động giá đất vừa qua, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng cơn sốt là do giới đầu tư, cò mồi ảnh hưởng quá sâu vào thị phần khiến cho đổi thay tâm lý của nhà đầu tư. Điều đáng lo ngại nhất ngày nay là nhà đầu tư đất nền đang dùng đòn bẩy nguồn vốn quá trớn khi phụ thuộc vào vốn vay nhà băng với tỷ lệ lớn. Với trạng thái này, chỉ cần có sự đổi thay chính sách, những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang dùng đòn bẩy nguồn vốn có thể bị ảnh hưởng mạnh.

Theo dữ liệu thị phần thứ cấp của Savills, tính đến cuối quý 1/2018, tại các huyện có quy hoạch tốt, mức giá đất nền tăng 5-15% theo quý và 15-25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, cùng lúc với sự tăng trưởng của thị phần tổng thể.

Tuy nhiên, chuyên gia Savills cũng khuyến cáo, nhà đầu tư nên cân nhắc chọn lựa những gianh giới có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, giảm thiểu mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để không bị trục lợi từ các đối tượng đầu tư.

“Nhà đầu tư không nên dành đầu tiên lợi nhuận, xem nhẹ mức giá và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Đòn bẩy nguồn vốn không nên dùng trong lúc thị phần đang tăng giá, hoặc chỉ nên giảm thiểu ở mức phải chăng nhất”, chuyên gia Savills nhận định.

Đất nền khu Đông TP HCM có biến động mạnh trong thời gian qua. Ảnh: Vũ Lê

Đất nền khu Đông TP HCM có biến động mạnh trong thời kì qua. Ảnh: Vũ Lê

Bên cạnh nguyên do kể trên, chuyên gia thuộc Savills cũng chỉ ra những bởi vì khiến cho giá đất tại TP HCM tăng mạnh là nhu cầu ở của người dân có thật. Theo ông, ngày nay, TP HCM có khoảng 10 triệu dân, trong đó 2-3 triệu là người ngoại tỉnh nên có nhu cầu về nhà đất. Bên cạnh đó, sự cố cháy nổ 1 số chung cư vừa qua cũng là nguyên tố dịch chuyển đầu tư sang nhà gắn liền với đất.

Ngoài ra, những dấu hiệu vĩ mô từ tăng trưởng hăng hái của nền kinh tế, sự tăng lên của phân khúc trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà đất được cải thiện. Ngoài ra, theo ông Khương, sự đầu tư và vun đắp cơ sở cơ sở mới của thành thị đã có ảnh hưởng kích thích khiến cho tăng mặt bằng giá nhà đất, đặc thù tại các gianh giới được quy hoạch tốt và có tính kết nối cao từ cơ sở cơ sở.

“Tài sản của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành 1 loại hình ‘của để dành’ đáng giá, kế bên vàng và không hao nhiều nhà băng. Với cú hích cơ sở mạnh mẽ tại TP HCM công đoạn 2015-2017, việc tăng giá đất phần đông là thế tất”, Savills nhận định.

Dự báo về mai sau của thị phần nhà đất liền thổ trong hai quý tới, Savills cho biết, phân khúc này vẫn được kích cầu. Cùng với đó, tỷ suất lợi nhuận quyến rũ của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư, có thể đưa mặt bằng giá đi lên trong những tháng tới.

Tình trạng sốt đất nền tại 1 số tỉnh, thành lớn, các nơi được kỳ vọng trở thành đặc khu khiến cho 1 số chuyên gia giãi tỏ lo ngại về nguy cơ xảy ra bong bóng nhà đất. Tuy nhiên, tại cuộc họp báo quý vừa diễn ra, Bộ Xây dựng cũng nhận định thị phần nhà đất vẫn duy trì ở mức ổn định.

Trao đổi về những biến động cục bộ của thị phần đất nền vừa qua, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường nhà đất thừa nhận trạng thái sốt đất nền tại các gianh giới ven thành thị lớn và 1 số được kỳ vọng thành đặc khu việc kinh doanh, chuyển nhượng đất diễn ra phức tạp. Tuy nhiên, ông cho rằng chưa thể xác định đây là bong bóng nhà đất bởi diễn ra cục bộ, hơn nữa cơ quan chủa quản cũng đã có những giải pháp để kiểm soát tốt trạng thái này.

Nguyễn Hà