Săn nhà nát làm ký túc xá mini cho thuê



Thích du hý tự đắc, mê mô phỏng nhà nghỉ dorm (BĐS tập thể – ký túc xá) dành cho giới tphải chăng, Võ hùn vốn cùng người bạn săn mặt bằng tại TP HCM thử nghiệm kênh này. Tìm được căn nhà phường cũ, rộng hơn 30m2 (1 trệt 1 gác) bừa bộn và đầy rác, đang rao cho thuê cách phường đi bộ Bùi Viện (phường Tây – Phạm Ngũ Lão huyện 1) vài phút đi bộ, Võ nắm bắt lấy thời cơ. Anh đàm phán thuê giá “mềm”, lũy tiến trong 1,5 năm mở ký túc xá mini.

“Thách thức trước nhất là chúng tôi đã mất mấy tuần liền mới dọn sạch rác trong nhà. Chi phí thu lượm, di dời đồ phế thải gần bằng tiền thuê nhà 1 tháng. Khi bắt tay vào cải tạo không gian và chuẩn bị nội thất lại đau đầu vì vốn ít”, Võ đề cập.

Với ngân sách eo hẹp, Võ chỉ làm cho nội thất bằng nguyên liệu gỗ tạp nhưng mua thợ mộc lành nghề để “đo ni đóng giày” bàn ghế nhỏ xinh. Các thiết bị, đồ dùng và trang trí trong ký túc xá mini này đều được xếp đặt theo cá tính cổ điển, đơn thuần, nhẹ nhõm. Võ kê 9 giường, trong đó gồm cả giường đơn và giường tầng, có xếp đặt máy lạnh, máy nước nóng, wifi.

Sau khi cân đối giữa giá thành đầu tư và tiền thuê nhà hàng tháng, Võ quy chế chào giá thuê khởi điểm 100.000-150.000 đồng 1 giường mỗi đêm kèm bữa sáng mì gói, bánh mì, ốp la, mứt trái cây, trà và cà phê không tính tiền. Khách thuê 2 đêm trở lên được tặng gói giặt ủi. Khách nghỉ trưa tính phí 50.000 đồng 1 buổi, vận dụng từ 11h30-13h mỗi ngày. Người có nhu cầu thuê dài hạn có thể đàm phán giá.

san-nha-nat-lam-ky-tuc-xa-mini-cho-thue

Một dorm cho thuê 150.000 đồng 1 giường 1 đêm tại TP HCM được cải tạo lại từ 1 căn nhà phường cũ diện tích nhỏ, đang truyền bá trên nhiều trang tin tức đặt phòng cho tương đốich du hý. Ảnh: N.T

Đưa khu ký túc xá mini 9 giường vào hoạt động từ quý III/2017, Võ cho hay dù đã đăng lăng xê trên 1 số kênh lôi kéo giới tphải chăng và tương đốich nước ngoài nhưng anh và bạn hùn vốn đều rất hồi hộp chờ phản hồi. Sau 1 tháng vật lộn với việc mua tương đốich, bối rối với màn đàm phán mặc cả sát ván của người thuê theo tuần và theo tháng, tự chủa quản và làm cho osin thu dọn, giặt ủi cho tương đốich để không tốn giá thành, khu tập thể chung cuộc đã kín giường. Khách mới liên tục gọi điện order.

“Tôi cứ lo chẳng mua được tương đốich thuê nên chuẩn bị sẵn ý thức bù lỗ vài tháng đầu. Vì vậy, kết quả kín giường có thể gọi là chiến thắng trợ thì. Nếu duy trì được lượng tương đốich ổn định, có thể hoàn vốn trước 1 năm”, Võ bật mí.

Mô hình săn nhà cũ ở trọng tâm Sài Gòn làm cho ký túc xá mini cho thuê đang trở thành kênh đầu tư ngóc được người ưa chuộng đầu tư trải nghiệm với dòng vốn nhỏ 1 đôi trăm triệu đồng trở xuống. Là phượt thủ, tương đối thạo cách xếp đặt, chủa quản nhà nghỉ dạng dorm, anh Tuấn cũng thuê 1 căn chung cư cũ trên phường Lý Tự Trọng, huyện 1, TP HCM và cải tạo lại. Nhà đầu tư này trang trí căn hộ thành 1 ký túc xá 12 giường tầng, cá tính tĩnh yên ổn, tầm nhìn hướng phường rất đẹp, có không gian chung để đọc sách, uống trà, thiền định với giá 300.000 đồng 1 giường 1 đêm.

Vì yêu thích view độc đáo của căn hộ có khoảng cách rất gần các điểm du hý nức tiếng giữa lòng Sài Gòn, Tuấn hài lòng đầu tư bài bản để có 1 ký túc xá đặc trưng với gu riêng. Giá chung cư ở đây 1.200-1.800 USD 1 tháng, phải đặt chỗ 2 tháng và trả trước 1 tháng đầu, cộng thêm giá thành nội thất và cải tạo lại căn hộ không dưới vài trăm triệu. “Nếu có lượng tương đốich ổn định, chủa quản tốt, tầm 1 năm có thể thu hồi vốn”, Tuấn nhẩm tính.

Khảo sát của VnExpress, trong vài thập niên qua mô phỏng phòng cho thuê tập thể, còn gọi là dorm, ký túc xá mini xuất hiện nhiều ở bản đồ bán kính 1-2km xung quanh quéo phường Tây Bùi Viện – Phạm Ngũ Lão. Đa số nguồn cung trên thị phần do người có nhà nhỏ tự doanh. Những năm mới đây, mô phỏng săn nhà cũ để làm cho dorm cho thuê trở thành tương đối đa dạng khi giới tphải chăng có xu thế ưa chuộng trải nghiệm du hý bụi, đi phượt giá phải chăng. Nhu cầu thuê các nhà nghỉ dạng dorm này đến từ người tphải chăng thích lối sống di dịch kinh phí phải chăng, những phượt thủ tỉnh lẻ muốn tương đốim phá Sài Gòn và Tây ba lô du hý tự đắc.

CEO Công ty cổ phần đầu tư đất đai Phú Vinh, Phan Công Chánh cho biết, săn nhà cũ để làm cho ký túc xá mini cho thuê là 1 kênh đầu tư tương đối hợp lý đối với dòng vốn nhỏ từ vài chục đến vài trăm triệu đồng. Do vốn ít, thời kì thu hồi dòng tiền ngắn nên càng ngày càng có nhiều người muốn thử nghiệm và xem đây như 1 mô phỏng đầu tư trải nghiệm.

Đầu tư trải nghiệm có nghĩa là nhà đầu tư tham dự vào mọi hoạt động từ chuẩn bị mặt bằng, cải tạo, mẫu mã, marketing, chủa quản và cung ứng nhà sản xuất, thậm chí tà tàm osin cho chính khu ký túc xá của mình để lấy công làm cho lời. Mô hình này có đặc điểm chung là nhà đầu tư phải thật sự yêu thích, thông tỏ công trình của mình mới đủ nhẫn nại đeo đuổi vì mất thời kì và tốn công sức.

Theo chuyên gia này, trên thực tiễn, số lượng dorm tại TP HCM tương đối nhiều nhưng quy mô rất nhỏ. Mỗi công trình đa dạng 6-10 giường, cao nhất chỉ vào khoảng đôi ba chục giường, tận dụng từ không gian nhà phường hẻm gần trọng tâm Sài Gòn, diện tích khiêm tốn 30-40m2. Cá biệt tại phường Tây Bùi Viện, có những dorm tối giản mọi nhân tiện ích, chỉ kê giường cho tương đốich ngủ, diện tích 15-20m2. Đây là 1 thị phần ngóc eo hẹp, chuyên dụng cho số ít nhu cầu cá biệt.

“Có thể xem các dorm này là hàng hóa bổ sung cho thị phần nhà sản xuất tạm cư, ngoài ra, xét về nguyên tố nguồn cung, do rổ hàng hóa khiêm tốn, nên đây không phải là hàng hóa thay thế các tương đốich sạn 2-5 sao hay tương đốich sạn mini”, ông Chánh nhắc.

Lời khuyên cho bài toán thuê nhà cũ để buôn bán dorm được chuyên gia này đưa ra là quy mô càng nhỏ càng thuận lợi trong chủa quản và khai thác, do mọi khâu nhà đầu tư đều phải tự đắc. Lợi nhuận có thể kỳ vọng làng nhàng 15% và cao nhất 25-30%. Thời gian hoàn vốn 6-12 tháng tùy vào công suất khai thác. Nếu suất đầu tư cao, rủi ro có thể càng lớn vì thời kì hoàn vốn sẽ bị kéo dài.

Điểm trước nhất tạo nên thành công của kênh đầu tư này là công suất thuê giường phải cao, tỷ lệ lấp đầy tối thiểu phải trên 80%. Điểm thứ hai là suất đầu tư phụ thuộc vào thời hạn thuê mặt bằng đủ để hoàn vốn và có lãi. Nếu thời kì thuê quá ngắn đòi hỏi tốc độ hoàn vốn phải nhanh. Tuy nhiên, giả như thuê thời hạn dài mà ế tương đốich thì cũng dễ dẫn đến chiến bại.

Vũ Lê