Nghịch lý lãi trước lỗ sau giữa ma trận sốt đất Sài Gòn



Căn nhà mặt phường của ông Ninh có mặt tiền 8m, dài gần 20m, quy mô 1 trệt 3 lầu, nằm trên tuyến trục đường tương đối sầm uất của huyện Bình Tân, TP HCM. Cách đây vài năm, gia đình ông ghép từ 2 thửa đất lại khiến 1 để xây căn nhà khang trang, tầng trệt là nơi buôn bán, tầng trên tiêu dùng để ở.

Thời điểm ông Ninh bán căn nhà rơi vào đúng thời điểm cơn sốt đất lan khắp Sài Gòn, tức trong quý II/2017. Lý do gia chủ bán vì đầy đủ vững chắc với chiến lược đầu tư và mua đất đai nước ngoài cho con cái du học, lập nghiệp, cộng thêm mức giá tương đối cao, lãi không dưới 3 tỷ đồng so với cách đây vài năm.

Tuy nhiên, sau khi gia đình ông tổ chức nhiều chuyến đi nước ngoài điều tra thời cơ ở xứ người đã rút lại ý định đầu tư ra hải ngoại. Số tiền 11 tỷ đồng được vợ chồng ông mang trở về Bình Tân, mua mua 1 căn nhà tương đốic tương tự như căn đã bán. Song, quý IV/2017 nhà đất tại TP HCM đã đồng loạt thiết lập mặt bằng giá mới, những căn nhà phường mặt tiền 8m tương tự như căn nhà cũ tại khu vực này bị hét giá 14-15 tỷ đồng 1 căn.

Trước tình cảnh dở khóc dở cười này, ông Ninh mới tan vỡ đáng ra của bán đi rồi không mua lại được. “Lúc đầu vợ chồng tôi hí hửng vì lãi 3 tỷ đồng nhưng cho đến nay mới thấm, hóa ra mình đang bị lỗ 4-5 tỷ đồng. Giờ chỉ còn cách mua nhà bé hơn căn cũ mới mua được”, ông đề cập.

Trong cơn sốt đất vừa qua tại TP HCM, có không ít nhà đầu tư chốt lời nhưng cuối cùng tưởng lãi hóa lỗ. Ảnh: Lucas Nguyễn

Trong cơn sốt đất vừa qua tại TP HCM, có không ít nhà đầu tư chốt lời nhưng chung kết tưởng lãi hóa lỗ. Ảnh: Lucas Nguyễn

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam cho biết, cảnh huống bán nhà đất lãi trước mắt rồi lại lỗ sau lưng trong thời kỳ sốt đất lan rộng khắp Sài Gòn không phải là hi hữu. Thậm chí, chuyện lạ có thật này đã xảy ra tương đối đa dạng trong thời kỳ thị phần sốt dẻo liên tục như năm 2017 vừa qua.

Ông Nam phân tách, sau khi thị phần đã thiết lập những mặt bằng giá nhà đất mới cao hơn trước đây, việc bán chốt lời đúng là giúp nhà đầu tư thu về khoản lãi nhất thiết so với dòng vốn sớm nhất. Tuy nhiên, cũng chính vì thị phần sốt dẻo, giá sau tổ giá trước, nên với tổng dòng tiền thu về nhà đầu tư vẫn chẳng thể mua mua lại được 1 đất đai có vị trí tương tự.

“Tôi đã chứng kiến không ít trường hợp nhà đầu tư vì nóng vội chốt lời đã bán nhà đất nhanh chóng để rồi sau đó thở ngắn than dài khi biết mình bị hớ, thậm chí lỗ tiền tỷ vì chẳng thể mua lại 1 của nả có trị giá tương đương”, ông Nam đề cập.

Chuyên gia này cho rằng trong cảnh huống của ông Ninh, giả định vẫn nhất mực mua mua lại chính căn nhà đã bán hoặc 1 căn có vị trí và quy mô tương tự thì cầm chắc kịch bản phải bỏ thêm 3-5 tỷ đồng nữa.

Tuy nhiên, ông Ninh sẽ vẫn còn nhiều thời cơ phía trước giả định không lười khiến mua nhà mặt tiền diện tích nhỏ hơn, giá phải chăng hơn để ở và buôn bán. Dòng tiền còn lại tái đầu tư vào những khu đất có vị trí kém hơn so với mặt tiền nhưng cũng tương đối đẹp, đó là nhà nằm trong hẻm xe tương đối.

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát phân tách, miễn là phải đưa tiền vào thị phần và tạo cho nó guồng quay mới để nó vận động thì nhà đầu tư vẫn còn thời cơ “báo thù”. Thị trường luôn diễn ra kịch bản sóng sau xô sóng trước. Chu kỳ tăng trưởng – khủng hoảng – bình phục lặp lại theo lược đồ hình sin nên nhà đầu tư sau khi chốt lời, hãy ngay tức thì xác định chiến lược mới.

“Đừng chờ căn nhà cũ rớt giá để mua lại với giá phải chăng hơn hay bằng với giá sớm nhất mình đã từng thương lượng, vì rất khó xảy ra. Cũng đừng để tiền nằm bất động như dòng vốn chết vì khi đó, việc thua lỗ còn nặng nề hơn do trượt giá và mất giá thành thời cơ”, ông Nam đề cập.

Vũ Lê