Chuyên gia bản vấn sang trọng Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cho biết, trong tầm nhìn 1 thập niên, thậm chí ngắn hơn, công trình giải tỏa nghĩa trang Bình Hưng Hòa có thể mang lại nhiều đổi thay không thể bỏ lỡ cho khu Tây TP HCM. Nếu việc di dời diễn ra đúng như tiêu chí có thể biến nơi đây thành khu đất vàng quy mô lớn hiếm có còn sót lại của Sài Gòn trong 10 năm tới. Ông Nghĩa đưa ra 6 cơ sở vật chất để chứng minh cho điều này.
 |
|
Nghĩa trang Bình Hưng Hòa được giám định có tiềm năng trở thành “đất vàng” mới của TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần |
Vị trí đẹp
Nhìn trên khu vực huyện Bình Tân, nghĩa trang Bình Hưng Hòa được chở che xung quành bởi các tuyến tuyến phố sầm uất: Bình Long, Tân Kỳ Tân Quý, Mã Lò, Kênh nước đen, Bờ bao Tân Thắng. Đây là 1 trong những vị trí đắc địa của trục tỉnh thành phía Tây TP HCM, cách trọng điểm tỉnh thành khoảng 12km, lấy cột mốc từ chợ Bến Thành, huyện 1. Khoảng cách này là bán kính vàng để lớn mạnh các tỉnh thành mới giữa lòng Sài Gòn vì thời kì chuyển dịch chao đảo trên dưới 30 phút về khu trọng điểm.
Quy mô đáng ý nguyện để hình thành khu tỉnh thành
Dự án di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa được duyệt quy mô 44ha, trong đó 24ha quy hoạch thành công viên cây xanh, khoảng 20ha còn lại là khu bất động sản cao tầng, phức hợp và thương nghiệp nhà cung cấp. Nhìn tổng thể, quy mô này đáng ý nguyện đối với các nhà lớn mạnh tỉnh thành về độ liên minh giữa không gian sống và không gian tự dưng. Đặc biệt trong bối cảnh TP HCM còn thiếu mảng xanh thì công viên là “lá phổi” lọc không khí không chỉ của huyện Bình Tân mà còn của cả khu Tây và cả tỉnh thành trên 10 triệu dân. Mô hình khu dân cư mới kèm theo đó là quỹ đất lớn phủ xanh bởi công viên đang khan hiếm dần tại TP HCM. Do đó, công trình di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa giả định giữ đúng quy hoạch có thể xứng tầm là khu đất vàng còn sót lại của Sài Gòn.
Hạ tầng hẹn lớn mạnh mạnh
Phường Bình Hưng Hòa, nơi nghĩa trang lớn nhất tỉnh thành tọa lạc, là khu vực có địa hình cao của huyện Bình Tân, kết nối liên lạc thuận lợi. Với vị thế là 1 trong những cửa ngõ phía Tây Sài Gòn, khu vực này có thể hưởng lợi từ hàng loạt công trình cơ sở: Quốc lộ 1A, các tuyến phố liên tỉnh lộ, tuyến phố vòng đai, tuyến metro (tuyến phố sắt tỉnh thành), mở mang tuyến phố Tân Kỳ Tân Quý, Trường Chinh… Trong 5-10 năm tới, nhiều trục tuyến phố chính tại khu vực này sẽ được chỉnh trang, nâng cấp. Do đó, viễn tượng cơ sở tại đây hẹn sẽ lớn mạnh mạnh mẽ trong mai sau là điểm cộng rất lớn cho quỹ đất vàng tại nghĩa trang Bình Hưng Hòa.
Mật độ dân số quành nghĩa trang nhằng nhịt
Theo báo cáo của UBND huyện Bình Tân, công trình di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ cải tạo môi trường sống cho khoảng hơn 300.000 dân. Độ phủ bao gồm các phố Bình Hưng Hòa, Bình Hưng Hòa A huyện Bình Tân và phố Tân Quý, Sơn Kỳ, Phú Thọ Hòa huyện Tân Phú. Tuy nhiên, số liệu cập nhật năm 2017 có thể lớn hơn con số 300.000 dân rất nhiều. Bởi lẽ, Bình Tân và phần tiếp giáp Tân Phú là “thủ phủ” của dân nhập cư trung lưu, tốc độ tỉnh thành hóa nhanh.
Hình chụp khu vực khu dân cư của khu vực này cho thấy, nhà cửa san sát mọc quành nghĩa trang và các tuyến tuyến phố chở che khu chiêu mộ lớn không còn nhiều đất trống. Đây chính là nguyên tố không thể bỏ lỡ góp phần tạo nên vị thế vàng của tỉnh thành mai sau giả định công trình giải tỏa nghĩa trang Bình Hưng Hòa thực hành thành công.
Khu Tây cần bổ sung tiện thể ích, nhà cung cấp
Xung quành nghĩa trang Bình Hưng Hòa hiện giờ vẫn chỉ là khu dân cư thuần túy, chưa có nhiều các tiện thể ích, nhà cung cấp, khu vui chơi relax, khu mua sắm tụ họp quy mô lớn dùng cho cộng đồng nơi này. Ước tính có không dưới nửa triệu dân tại khu vực nghĩa trang và vùng tiếp giáp sẽ phải chuyển dịch ngược ra những khu vực xa hơn để tiếp cận các tiện thể ích, nhà cung cấp tiên tiến. Đây là nguyên nhân vì sao đại siêu thị Aeon Mall đã tạo nên làn sóng mua sắm kiểu mới xuyên suốt nhiều năm qua khi xuất hiện lần ban đầu tại TP HCM trên tuyến tuyến phố Bờ bao Tân Thắng, cách nghĩa trang Bình Hưng Hòa 1 con tuyến phố Bình Long.
Với sự thiếu hụt tiện thể ích, nhà cung cấp của khu vực này, công trình di dời nghĩa trang dành khoảng 20ha để lớn mạnh khu dân cư, khu phức hợp và thương nghiệp là sự bổ sung không thể thiếu. Đây chính là ưu thế lớn góp phần khẳng định vị thế vàng của quỹ đất thuộc nghĩa trang Bình Hưng Hòa trong mai sau.
Rào cản tâm linh tính sẽ đổi thay theo thời kì
Với khoa học bảo dưỡng môi trường tiên tiến, cách quy hoạch bài bản, nhu cầu chỉnh trang tỉnh thành và giảm tệ nạn cũng như sự quá tải dân số đòi hỏi mở mang quỹ đất ngày 1 thúc bách của TP HCM, công trình di dời nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ dần nhận được sự đồng thuận của người dân.
Chính quyền TP HCM đã nhìn thấy cần phải hành động và cố gắng hơn trong bài toán đánh đổi giữa việc bảo tồn đời sống linh tính theo cách truyền thống với lớn mạnh tỉnh thành vững bền và hiệu quả, ông Nghĩa giám định. Như nhiều nước châu Á đang khiến, điển hình là Singapore (nơi có quỹ đất khan hiếm và đắt đỏ) và hiện thực nhất là ngay giữa lòng Sài Gòn đã từng có tiền lệ giải tỏa các nghĩa trang để nhường nhịn đất cho lớn mạnh tỉnh thành, nghĩa trang Bình Hưng Hòa cũng không là trường hợp ngoại lệ. Vấn đề đặt ra là việc dùng quỹ đất vàng này như thế nào để nhận được sự đồng thuận cao và cho thấy bài toán đánh đổi là xứng đáng.
Chuyên gia GIBC nhận định, trị giá của quỹ đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa dự tính đấu giá trong mai sau có thể cao hơn mốc tham chiếu giả định công trình di dời thực hành đúng quy hoạch và đạt đúng tiến độ. Theo dự toán của tổ chức thẩm định giá được cơ quan chức năng thông báo, giả định đấu giá 18ha đất có chức năng bất động sản, thương nghiệp và phức hợp này sẽ mang về nguồn thu 2.496 tỷ đồng, tương đương gần 15 triệu đồng 1 m2. Nhưng theo ông Nghĩa, kỹ năng kỹ sảo trị giá đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa tại thời điểm giải tỏa thành công có thể cao hơn gấp 2, thậm chí gấp 3 lần mốc khởi điểm 15 triệu đồng mỗi m2.
Vũ Lê
