Mức trần bảng giá đất TP HCM thấp hơn thị trường một tỷ đồng mỗi m2



Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần tại điều 113 Luật Đất đai. Thay vào đó, Hiệp hội đề nghị giao thẩm quyền cho cấp tỉnh chịu phận sự ban hành bảng giá đất cam đoan thích hợp với diễn biến trên thị phần.

Trong văn bản này, HoREA chỉ ra sự lạc hậu của bảng giá đất tại TP HCM. Hiện nay giá đất quy định trong bảng giá đất của TP HCM chỉ bằng 30-50% giá đất thị phần. Đặc biệt, mức giá cao nhất trong bảng giá đất của thành phố trên 10 triệu dân này đã tạo khoảng cách quá xa so với thực tại.

Nghị định 104 quy định giá đất tối đa tại TP HCM (liệt vào lực lượng thành phố đặc thù) là 162 triệu đồng mỗi m2. Bảng giá đất TP HCM quy định 3 tuyến con đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (thị xã 1) vận dụng mức cao nhất không vượt quá 30%, tương đương 210,6 triệu đồng 1 m2 nhưng vẫn rẻ hơn thực tại 1 tỷ đồng mỗi m2.

Kể cả ví thử cộng thêm hệ số biến động 2,1 cho 3 tuyến con đường này, mức kịch trần giá đất cũng chỉ dừng lại ở ngưỡng 442,26 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, dù có áp khung cao nhất, ưu ái định mức cao nhất và cộng thêm hệ số biến động, giá đất của 3 tuyến con đường sầm uất và đẹp nhất khu trọng tâm Sài Gòn vẫn rẻ hơn thực tại rất nhiều.

Phố đi bộ Nguyễn Huệ, quận 1, TP HCM. Ảnh: Duy Trần

Phố đi bộ Nguyễn Huệ, thị xã 1, TP HCM. Ảnh: Duy Trần

Tình trạng bảng giá đất quá rẻ được giải thích là do vướng quy định UBND cấp tỉnh được ban hành mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Đồng thời Ủy ban không được quy định mức giá đất rẻ hơn mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất.

HoREA cho hay, việc doanh nghiệp thực hành công việc định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp còn chậm, kéo dài từ 1-3 năm. Công tác này chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính đền bù, mà căn nguyên chính yếu là do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu doanh nghiệp thực hành.

Quy trình định giá đất tay chân hiện tại tương đối lỉnh kỉnh. Sở Tài nguyên Môi trường lập mục tiêu định giá đất cụ thể và doanh nghiệp thực hành việc xác định giá đất cụ thể. Sở Tài chính khiến túc trực Hội đồng giám định giá đất cấp tỉnh để giám định phương án giá đất.

Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính sáng tỏ, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế “xin cho”, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và tác động thụ động đến môi trường buôn bán. Thêm vào đó, tiền sử dụng đất hiện tại vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư công trình và cả người mua nhà, và cũng là tác nhân gây cản trở cho nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

Ngoài ra, các bí quyết định giá đất đang được vận dụng hiện tại, theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng có sự không cân bằng rất lớn về kết quả. Đặc biệt đối với các loại đất có trị giá thương nghiệp cao như đất ở, đất thương nghiệp, nhà cung cấp tại bản đồ thành phố hoặc các bản đồ đang được đầu tư, vững mạnh cơ sở vật chất cơ sở đến kết quả công việc xác định giá đất, giám định giá đất thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy, dễ dẫn đến vận dụng tùy nhân tiện và nảy sinh thụ động.

Việc thăm dò, dò xét giá đất đa dạng trên thị phần gặp cạnh tranh. Nếu vận dụng bí quyết so sánh trực tiếp thì phải tiêu chuẩn vào giá thương lượng thực tại. Thế nhưng rất nhiều giá thương lượng thực tại đã bị khai rẻ so với giá thương lượng thực để không phải nộp nhiều thuế thu nhập tư nhân. Bởi lẽ, theo Luật Thuế thu nhập tư nhân, bên chuyển nhượng nhà đất phải nộp 2% trị giá thỏa thuận, bất kể chuyển nhượng nhà đất có lãi, hòa vốn, hoặc lỗ đều phải nộp thuế.

Chính vì những bất cập này, HoREA kiến nghị bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần và giao thẩm quyền này cho cấp tỉnh chịu phận sự ban hành giá đất cụ thể nhằm đưa loại mặt hàng đặc thù này về vùng giá thích hợp với diễn biến trên thị phần và thích hợp với thực tại diễn biến của địa phương.

Vũ Lê