HoREA: Bong bóng địa ốc năm 2007, 2010 do GDP, tín dụng tăng cao



Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi Thủ tướng báo cáo 1 số nội dung về tình hình thị phần đất đai thời kỳ 2011-2017 và các biện pháp để lành mạnh hóa thị phần. Dựa trên việc phân tách 2 thời kỳ 2007 – 2010 và 2011-2013 với những tình hình trái chiều, cơ quan này đưa ra những mối quan hệ, các tình hình thị phần có tính quy tắc.

Cụ thể, với cuộc khủng hoảng bong bóng đất đai năm 2007 và 2010, cơ quan này nhận định bắt nguồn từ rất nhiều nguyên cớ, trong đó tăng trưởng GDP là 1 trong những nguyên tố không thể xem nhẹ. Theo HoREA, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt mức rất cao (8,48%). Riêng TP HCM, mức tăng trưởng đạt 12,6% là mức cao nhất trong 10 năm từ khi 1997, dẫn đến thực tại là tổ chức, người dân dễ kiếm tiền và đất đai là kênh đầu tư, là của cải được chọn lựa để cất trữ, buôn bán, đầu tư.

Thị trường bất động sản trong 10 năm qua liên tiếp trải qua khủng hoảng. Ảnh minh họa: Anh Tú

Thị trường đất đai trong 10 năm qua liên tục trải qua khủng hoảng. Ảnh minh họa: Anh Tú

Một trong những nguyên cớ nữa là chính sách nới lỏng nguồn vốn vay, thậm chí là cho vay dưới chuẩn, bộc lộ tăng trưởng nguồn vốn vay năm 2017 lên tới 37%. Trong đó, hầu hết là đổ vào đất đai. Cùng với đó, thị phần xuất hiện nhiều nhà đầu tư buôn bán đất đai thứ cấp, chân gỗ, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt tăng giá đất đai cùng tần suất chóng mặt, có ám hiệu giới đầu tư cầm trịch các đợt sốt giá.

Ngoài ra, theo HoREA, riêng cuộc khủng hoảng “bong bóng” đất đai năm 2010 còn có thêm 1 nguyên cớ nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô 1 tỷ USD vào nửa năm 2009. “Trong đó, có thể nhắc 1 phần đáng nhắc nguồn vốn này đầu tư vào đất đai mà không được kiểm soát chặt chẽ”, HoREA cho hay.

Trong 10 năm, ngay sau khủng hoảng “bong bóng” thị phần chuyển sang khủng hoảng “đóng băng” với 2 thời kỳ 2008-2009 và 2011-2013. Nguyên nhân chính yếu vẫn là chỉ số tăng trưởng GDP và chính sách nguồn vốn vay. Những thời kỳ này chỉ số tăng trưởng sụt giảm, đạt phải chăng hơn chiến lược, dao động từ 5-6%, cung ứng cạnh tranh, thất nghiệp gia tăng…

Tuy nhiên, ở 2 thời kỳ khủng hoảng “đóng băng” thời kỳ 2008-2009 và 2011-2013, cơ quan chủa quản lại có những chính sách kích cầu rất khác nhau. Ở thời kỳ khủng hoảng 2011-2013, để khắc phục cạnh tranh cho thị phần, khác với năm 2009, Chính phủ đã ban hành gói nguồn vốn vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng, với lãi suất chỉ 5-6% cho người mua nhà cũng như chủ đầu tư vay.

“Thực chất của chính sách nguồn vốn vay này là kích nhà xí sử dụng, khác hẳn với gói nguồn vốn vay kích cầu đầu tư năm 2009 nên đã đạt được hiệu quả hăng hái, khắc phục được 1 phần hàng tồn kho, nợ xấu và cũng là 1 nguyên cớ giúp thị phần hồi phục, tăng trưởng trở lại từ khi cuối năm 2013.

Đơn vị này nhận định mối quan hệ hữu cơ, có tính quy tắc giữa tăng trưởng GDP, tăng trưởng nguồn vốn vay, chính sách thuế, quy hoạch và thị phần đất đai… và vai trò chủa quản nhà nước đối với thị phần đất đai.

“Khi Nhà nước điều tiết bằng các công cụ đòn bẩy, các công cụ kinh tế, chính sách nguồn vốn vay, công cụ về quy hoạch, chiến lược… thì đạt hiệu quả hăng hái. Biện pháp hành chính chỉ nên tiêu sử dụng để ứng phó với trường hợp bất khả kháng mà thôi”, hiệp hội nhận định.

Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng thuế là công cụ bậc nhất điều tiết thị phần đất đai. Để khuyến khích thị phần tăng trưởng thì hiệp hội cho rằng nên vận dụng thuế suất phải chăng đánh trên thu nhập cho chuyển nhượng đất đai.

Tuy nhiên, khi thị phần có ám hiệu bong bóng thì vận dụng thuế suất cao, nhắc cả vận dụng thuế suất cao khi chuyển nhượng đất đai sau khi kiến lập trong năm trước tiên. Hiệp hội đồng ý với các kiến nghị trước đó của Bộ Tài chính về đánh thuế nhà thứ 2 trở đi, nhà mua đi bán lại trong 1 năm. Tuy nhiên, theo cơ quan này, thị phần đất đai đang chững lại nên bắt buộc đánh thuế nên có lịch trình đến khoảng năm 2020-2021.

Nguyễn Hà