Khoảng 10 ngày qua, tại khu Đông TP HCM, mãi lực đất nền thuộc các huyện 2, 9, Thủ Đức đồng loạt chững lại, giá đi ngang. Ông Châu, chân gỗ chuyên gianh giới khu Đông mách nhỏ, tại bộ máy ông gánh vác, trong khoảng nửa tháng vừa qua, thương lượng đất nền đột ngột giảm mạnh, lưu lượng mua bán chỉ đạt khoảng 40% so với đỉnh tháng 4/2018. Thanh khoản sụt giảm gần 60% so với trước đây. Giá cả không có nhiều biến động, đa phần trong xu thế đi ngang nhưng vẫn còn rất khó đoán tình hình của thị phần đất nền trong thời kì tới, ông Châu cho hay.
Nguyên nhân thương lượng đất nền bị sụt giảm, theo ông Châu là do rổ hàng đặc biệt này trên thị phần phát triển thành khan hiếm nguồn cung mới, nhà đầu tư có rất ít sự chọn lọc để xuống tiền. Trong khi đó, giá đất nền bán thứ cấp trên thị phần lại ở ngưỡng quá cao, tăng bình quân 30-50% so với cuối năm ngoái và tăng 100-200% trong 12-18 tháng qua. Điều này khiến cho giới đầu tư mới gia nhập thị phần có sự cân nhắc khi mua vào, nhà đầu tư cũ đang ôm hàng lại khó bán ra.
Xu hướng chầu chực thêm thay vì lao vào thị phần thứ cấp đã khiến cho cho lực mua sụt giảm đáng kể. Đối với đội ngũ nhà đầu tư lướt sóng đất nền, thanh khoản giảm cũng khiến cho cho dòng tiền thu về của họ bị chững lại. Riêng những người mua để xây nhà dùng cho nhu cầu ở thật đang gặp phải băn khoăn không đủ kỹ năng chi trả, vay nhà băng lại lo bẫy lãi suất thả nổi và quan ngại giá đất đang cao đến mức khó chấp thuận vì thật ảo lộn lạo.
 |
|
Đất nền khu Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê |
Trong khi đó, tại khu Tây TP HCM, đất nền phân lô huyện 12, Bình Tân, Bình Chánh cũng ghi nhận mãi lực sụt giảm. Một tổ chức chuyên sản xuất đất nền khu cho hay, hiện giờ lượng thương lượng thành công trên gianh giới này đã giảm đến 70% so với 5 tháng đầu năm 2018.
Các công trình đất nền phân lô trên gianh giới này chào bán từ đầu năm 2018 với giá 15 triệu đồng mỗi m2 trên các trục trục đường Phạm Văn Hai, Lê Minh Xuân, Tân Quý Tây đã tăng vọt chóng mặt lên 25-27 triệu đồng mỗi m2 chỉ trong vòng chưa đầy 5 tháng. Giao dịch thứ cấp tấp nập nhất diễn ra hồi tháng 4-5/2018. Thế nhưng, hiện giờ thương lượng thứ cấp đã đứng lại, giá đi ngang, hàng ký gửi hơi nhiều và mãi lực yếu dần.
Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Dataland, Đoàn Thiên Việt cho biết, từ cuối tháng 5/2018 đến nay, thị phần đất nền TP HCM đột ngột giảm tốc hơi mạnh. Diễn biến rõ rệt nhất là thương lượng chậm lại, đặc trưng phân khúc đất nền phân lô, nhiều nơi có thanh khoản giảm tới 50-60%.
Theo ông Việt, dù rằng thanh khoản lao dốc nhưng giá đất vẫn trên đỉnh, cột giá hiện giờ đang ở mức quá cao đòi hỏi cần có thời kì để tiêu hóa và thu nạp dần. Lượng thương lượng sụt giảm đến từ rất nhiều duyên do.
Thứ nhất: nguồn cung đất nền phân lô đang càng ngày càng ít dần, hầu như chưa thấy công trình mới được tung ra trong vòng 1 tháng qua. Hàng hóa ít nên chừng độ tấp nập cũng giảm đi, mua bán không còn tấp nập như trước.
Thứ hai: việc tách thửa theo Quyết định 60 đã có hiệu lực nhưng tình hình hơi chậm so với nhịp chảy của thị phần. Các giấy tờ đất tách thửa đã bán từ đầu năm dự trù hoàn thành giấy tờ trong quý III đang hồi hộp chờ kết quả. Đây là duyên do nhà đầu tư phát triển thành cẩn trọng hơn, giữ tiền nhiều hơn là xuống tiền để coi xét lại thị phần.
Thứ ba: giá đất nền tăng liên tục trong 1 thời kì dài và kỹ năng chốt lời đang bị bão hòa. Sự tích lũy giá trong 1 thập niên đã được cộng dồn vào đất trong vòng 3-4 năm vừa qua khiến cho cho giá đất cần “nghỉ mệt” để quân bình chừng độ vênh giá giữa các vị trí trọng tâm và vùng ven, ngoại thành và nội đô.
Thứ tư: các chính sách mạnh mẽ ngăn chặn sốt đất ở các đặc khu kinh tế ít nhiều ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư đất đai. Ở 1 thị phần diễn ra sốt đất liên tục trong thời kì qua như TP HCM, nỗi quan ngại có sự can thiệp của bàn tay chính sách gây sức ép lên thị phần đất nền là có thật. Đây là ảnh hưởng tâm lý mang tính dây chuyền.
Tổng giám đốc Dataland dự đoán thêm, giá đất tại TP HCM nhiều kỹ năng sẽ đi ngang trong khoảng thời kì tối thiểu 3 tháng tới và sẽ có tình hình mới vào quý rốt cục của năm 2018. Theo ông Việt, thanh khoản đất nền hạ nhiệt trong thời điểm này là sự điều chỉnh không được xem nhẹ để giảm độ nóng của thị phần đất nền đồng thời tạo lực cản hăng hái ngăn sốt đất ảo.
Vũ Lê
