Giá thuê căn hộ cao cấp ở Sài Gòn giảm mạnh



Khảo sát của VnExpress, so với cách đây 8 tháng, tức cuối năm 2016, giá chào thuê các căn hộ cấp cao trên bản đồ TP HCM đang có khuynh hướng giảm hơi sâu. Nguyên nhân được cho là do sự bùng nổ nguồn cung mới, xuất hiện cục bộ với quy mô lớn, làm cho nguồn cầu bão hòa và tác động trực tiếp đến giá thuê của thị phần này.

Ông Kiên, nhà đầu tư có danh mục 9 căn chung cư cấp cao cho thuê cho hay, 6 căn hộ loại 2 phòng ngủ tọa lạc tại huyện Bình Thạnh của ông đều rơi vào trạng thái giảm giá thuê ngay khi hết giao kèo cũ. Các căn hộ này đã được khai thác trên 5 năm với mức giá chào thuê liên tục tăng cao trong vòng 3 năm qua. Thế nhưng từ tháng 4/2017, nhà đầu tư này đã phải hạ từ 1.250 USD 1 căn mỗi tháng xuống còn 900-1.000 USD, giảm 20-28% so với giao kèo thuê đã ký năm 2015-2016.

3 căn hộ cấp cao cho thuê tại huyện 2 của ông Kiên cũng rơi vào trạng thái phải hạ giá để chóng vánh lấp đầy, biên độ giảm ít hơn huyện Bình Thạnh nhưng kế quả kinh doanh bị hụt khoảng 12-15%. “Dù hạ giá, việc mua hơich không còn thuận lợi như trước vì thị phần có quá nhiều sự tuyển chọn”, nhà đầu tư này phân bua.

Cũng tỏ ra lo lắng vì giá giảm, ông Hòa có gần 1 thập niên đầu tư căn hộ để khai thác cho thuê mách nhỏ, ví thử so mặt bằng chung hiện giờ với quá trình 2009, các căn hộ cấp cao tại Bình Thạnh của ông có giá thuê từ 2.200 USD 1 căn mỗi tháng đã lao dốc mạnh, xuống còn 1.000-1.100 USD. Mức giá chào thuê bây giờ chỉ còn 1 nửa so với cách đây 8 năm. Thời gian hoàn vốn đầu tư của ông Hòa thuở sơ khai được ước tính khoảng 10 năm, nhưng với đà này, có thể kéo dài tới 12 năm, thậm chí lâu hơn.

gia-thue-can-ho-cao-cap-o-sai-gon-giam-manh

Các căn hộ cấp cao cho thuê tại TP HCM đang đối mặt với trạng thái giảm giá thuê vì nguồn cung mới bàn giao tăng lên mạnh mẽ. Ảnh: Vũ Lê

“Không chỉ giảm giá, thời kì nhà bị trống phải nằm chờ để mua hơich thuê mới cũng kéo dài hơn. Nếu trước đây chỉ cần trong 1 tuần là có hơich mới dọn đến thì hiện giờ, thời kì mua hơich kéo dài 3-4 tuần trở lên”, ông Hòa kể.

Khá nhiều căn hộ cấp cao ở gianh giới huyện 7 có thời kì đưa vào dùng từ 5 năm trở lên cũng xuất hiện trạng thái sụt giảm giá thuê. Môi giới cho thuê căn hộ trên bản đồ này mách nhỏ, thị phần chung cư cho thuê chỉ giảm cục bộ ở phân khúc cấp cao, rơi vào các công trình cũ, mức giảm 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngay cả căn hộ nhà cung cấp cho thuê (loại hình căn hộ kèm các nhà cung cấp như hơich sạn) tại khu Nam TP HCM cũng có ám hiệu giảm giá. Cá biệt 1 công trình căn hộ nhà cung cấp cho thuê quy mô vừa và nhỏ, chỉ chuyên loại 1 phòng ngủ tại đây cũng đã giảm từ 500 USD/căn/tháng xuống còn 400-450 USD 1 căn mỗi tháng.

Từ đầu quý II/2017, Savills từng đưa ra nhận định, với lượng căn hộ khủng được bàn giao trong năm nay (khoảng 21.000 căn) đa phần rơi vào phân khúc cấp cao, thị phần đứng trước áp lực khó khăn càng ngày càng lớn, khó giảm thiểu khỏi kịch bản giảm giá thuê.

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam cho biết, thị phần căn hộ cho thuê năm 2017 đang đứng trước bước đột phá khi nguồn cung cấp cao đang bàn giao cực lớn. Cuộc đổ bộ của nguồn cung mới đã tạo áp lực lên nguồn cung cũ, kéo giá thuê đi xuống, hình thành 1 mặt bằng giá mới “mềm” hơn.

Tính đến giữa tháng 8/2017, căn hộ cấp cao đang chịu áp lực giảm giá mạnh nhất toàn thị phần. Tuy nhiên, các công trình thuộc phân khúc trung cấp và bình dân lại giữ giá tốt và tăng giá nhẹ ở 1 số vị trí có cơ sở kết nối tốt. Điều này làm cho tỷ suất sinh lời của căn hộ cấp cao giảm xuống, thời kì hoàn vốn cho nhà đầu tư phân khúc này phải kéo dài thêm.

Ông Nam nhận xét, đây là sự sụt giảm có tính chu kỳ, phá vỡ thế độc quyền kéo dài của các công trình cấp cao. Kể từ cuối năm 2013 đến nay, nguồn cung căn hộ cấp cao được tung ra thị phần năm sau luôn tăng mạnh hơn năm trước với quy mô lớn dần. Vòng quay của 1 công trình mới từ khi chào bán đến lúc bàn giao nhàng nhàng 3 năm và nguồn cung cấp cao có thời kì bàn giao theo chu kỳ này được xả hàng hơi nhiều tại TP HCM.

Khi hàng mới được đưa vào dùng thì hàng cũ khởi đầu mất dần thế độc quyền về giá và buộc phải chia sẻ thị phần. Ngoài ra, do mặt bằng giá thuê của căn hộ cấp cao đang ở ngưỡng quá cao, lại khan hiếm hàng quá lâu, vấp phải nguồn cung mới cực lớn đã dẫn đến trạng thái giảm giá hơi mạnh. Riêng căn hộ trung cấp và bình dân, sở dĩ không bị tác động nhiều vì nguồn cung vẫn còn phải chăng hơn nguồn cầu. Mặt bằng giá thuê phân khúc này còn hơi phải chăng và thiếu hụt nguồn cung nên không chịu áp lực giảm giá.

Vũ Lê