Khảo sát của VnExpress, giá đất khắp các địa bàn tỉnh phụ cận hoặc có bán kính cách TP HCM 25-50 km đang tăng chóng mặt. Đáng chú ý là cụm tam giác Biên Hòa – Long Thành – Nhơn Trạch (Đồng Nai) ghi nhận giá đất nhiều vị trí xấp xỉ với phường nhà giàu thị xã 2, TP HCM.
Tại Biên Hòa, đất mặt tiền tuyến đường Nguyễn Ái Quốc được chào bán 72 triệu đồng mỗi m2, đất tuyến đường Cách Mạng Tháng Tám 80 triệu đồng mỗi m2 và đất trên tuyến tuyến đường Võ Thị Sáu thậm chí còn có giá 90 triệu đồng. Ngoài ra, các công trình phân lô bán nền trong tỉnh thành công nghiệp này cũng thiết lập mặt bằng giá mới 18-22 triệu đồng mỗi m2, có nơi tiệm cận mốc 30 triệu đồng.
Với mặt bằng giá đất mới của tuyến đường Nguyễn Ái Quốc, Cách Mạng Tháng Tám, Võ Thị Sáu, đất đai liền thổ tại Biên Hòa đang tiệm cận với giá đất mặt tiền những tuyến tuyến đường sầm uất tại khu Đông Sài Gòn.
Theo đề đạt của người dân và cò mồi đất đai hoạt động tại tỉnh thành công nghiệp này, mặt bằng giá đất Biên Hòa đang tăng 100% trong vòng 12-18 tháng qua. Riêng trong 5-6 tháng mới đây, giá đất tăng đột biến nhất ở biên độ 30 – 50%.
Tại Nhơn Trạch, thị phần nhà đất cũng nhộn nhịp và tăng giá mạnh mẽ. Một công trình nhà phường nằm trên mặt tiền tuyến đường 25B, tuyến tuyến đường huyết quản dẫn vào 7 khu công nghiệp và địa bàn trọng điểm quận Nhơn Trạch, đang được chào bán 13,3 triệu đồng mỗi m2. Nếu tính cả giá nhà và đất tầm giá phải chăng nhất 2,9-3 tỷ đồng 1 căn. Dự án đang lôi kéo nhà đầu tư bằng chính sách tạo dựng cộng đồng theo hình thức đảm bảo cho thuê đối với quý tương đốich ký gửi lại nhà liền thổ với mức giá 10-17 triệu đồng 1 căn mỗi tháng tùy diện tích và vị trí.
 |
|
Một công trình sẵn sàng mở bán tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) trong quý II/2018. Ảnh: Hà Thanh |
Nếu so với năm ngoái, 1 số công trình nằm vị trí phía trong tuyến tuyến đường 25B này, đất nền chỉ được chào bán 4-6 triệu đồng mỗi m2 thì nay mặt bằng giá mới đã ghi nhận 8-12 triệu đồng.
Cũng thuộc địa bàn Nhơn Trạch, vị trí giáp Sài Gòn qua hướng Cát Lái (thị xã 2, TP HCM), đất nền lẻ chào bán tuyến đường nội bộ khu dân cư mới đã tăng 15-20% so với 4-5 tháng trước. Nhà đất nằm trong hẻm, cách tuyến đường Dương Văn Thì 50m, thuộc xã Phú Hữu, Nhơn Trạch, Đồng Nai, đang được chào giá trên 12 triệu đồng 1 m2. Ngoài tuyến đường lớn, giá đất vọt lên 15-16 triệu đồng mỗi m2.
Các lô đất trong xã Phú Hữu đầu năm 2018 có giá 1 tỷ đồng thì nay đã được định vị ở vùng giá 1,2 tỷ đồng 1 nền. Các công trình mới chào bán trong quý II/2018 tại Nhơn Trạch ghi nhận mức giá tiệm cận ngưỡng 17-18 triệu đồng mỗi m2.
Tại quận Long Thành, giá đất cũng bắt kịp ngưỡng chục triệu đồng mỗi m2. Đầu tháng 5/2018, đất mặt tiền tuyến đường Nguyễn Hải gần trọng điểm xã Long Thành, đã nhảy đầm lên vùng giá trên 11 triệu đồng mỗi m2. Dọc Tỉnh lộ 769 từ xã Long Thành vào các xã Lộc An, Bình Sơn giá đất nền công trình các vị trí mặt tiền tuyến đường lớn đang được chào bán giá 2,2-2,7 tỷ đồng.
Đất quy hoạch khu dân cư ở xã An Viễn, thuộc quận Trảng Bom, giáp với Long Thành được chào giá vài chục tỷ đồng 1 hecta khi mà đất nông nghiệp có giá 15 tỷ đồng 1 hecta. Các lô đất lớn 1.000 m2 tại địa bàn này được cò hét giá 4,5-5 tỷ đồng. Những lô đất nhỏ hơn chưa lên thổ cư giá xấp xỉ 700-800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng 1 nền. Mức giá này được cò mồi nhà đất mách nhỏ đã tăng theo cấp số nhân (ít nhất là 2-3 lần và nhiều nhất 5-7 lần) so với cách đây 1-2 năm.
Bình Dương, tỉnh phụ cận TP HCM, không nằm ngoài cơn sốt này. Đất nền công trình tại xã Lái Thiêu (địa bàn giáp Sài Gòn qua thị xã 12) cách đây 4-5 tháng đã nhảy đầm lên vùng giá 17-18 triệu đồng mỗi m2 thì nay tiếp diễn vọt lên 23 triệu đồng, tăng 5 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, mặt bằng giá đất tại đây đã tổ lên 30% chỉ trong vòng chưa đầy nửa năm. Nhà đầu tư mua bán không cân bằng làng nhàng 500 triệu đồng cho mỗi nền 100m2.
 |
|
Một công trình đã hoàn thiện cơ sở tại Đức Hòa (Long An) liên tục hút nhà đầu tư Sài Gòn trong 6-12 tháng qua. Ảnh: Hà Thanh |
Tại Long An, đất công trình tại Cần Giuộc, Cần Đước đều có vị trí biên giới Sài Gòn đã xuất hiện mặt bằng giá mới, tăng 30% so với cuối năm 2017. Còn ở quận Đức Hòa, đất nền công trình kết nối về Sài Gòn qua Quốc lộ 22, có giá đất thương lượng bình quân 10-11 triệu đồng mỗi m2. Những lô đẹp còn xuất hiện mức giá 13-14 triệu đồng mỗi m2 dù năm 2016 giá đất tại đây chỉ chào bán ở vùng giá 5,5-7 triệu đồng. Cũng trong quý II/2018, đất ở xã Kiến Tường, Long An được thương lượng ở mức giá 6-9 triệu đồng mỗi m2.
Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa giám định: “Hiện nay 1 thực tại đang diễn ra là cơn sốt đất đã không còn nằm ở địa phận Sài Gòn nữa. Sốt đất đang lan rộng trong vùng bán kính 25-30-50km, thậm chí vượt ngoài bán kính này gấp nhiều lần”.
Trong 6-12 tháng qua, giá đất tại các tỉnh: Đồng Nai, Long An, Bình Dương biên giới Sài Gòn cũng đều thi nhau tăng chóng mặt. Các vị trí xa hơn như: Bình Phước, Lâm Đồng, Phú Yên… cũng ghi nhận giá đất không giới hạn leo thang.
Ông Nghĩa cho rằng có nhiều bởi vì làm giá đất tăng thẳng đứng trong thời kì qua, trong đó cứng cáp chẳng thể thiếu dấu ấn của cú hích cơ sở. Trên thực tại, 1 số vị trí xung yếu của các địa bàn: Nhơn Trạch, Biên Hòa, Long An đã có hàng loạt biến chuyển cơ sở hăng hái nên giá đất đi lên không quá khó hiểu.
Thêm vào đó, 4 năm qua trượt giá tương đối cao khi mà thanh khoản đất đai tốt, tạo quỹ đạo để tiền chuyển vào đất vì là kênh đầu tư của cải an toàn. Không thể phủ nhận, đầu tư đất nhiều thời cơ hơn so với các lĩnh vực tương đốic đã góp phần hình thành những cơn bão giá đất liên tục diễn ra.
Tuy nhiên, chuyên gia này phân trần quan ngại về 1 xuất xứ sâu xa hơn kích giá đất bước vào quá trình “đại nhảy đầm vọt” trên diện rộng như ngày nay, đó tà tàn sóng đầu tư càng ngày càng khó lường.
Bằng các thủ thuật kích giá tinh tướng, những “tổ lái” đã làm trị giá của đất đai liền thổ càng ngày càng vượt xa khỏi mọi dự đoán, không còn tuân theo bất cứ quy tắc nào và phát triển thành càng ngày càng đắt đỏ đến khó tin.
Đầu tiên là động thái chào mua với mức giá tăng liên tục đã chi phườngi giá đất biến động nhanh hơn thông thường. Những lời bắt buộc mua đất với mức giá không giới hạn leo thang đã vô tình làm thị phần rơi vào bẫy giá không có phanh thắng lại. Tương tự giá chào bán cũng bị kéo lên theo giá chào mua. Thị trường cũng xuất hiện những đối tượng đầu tư tàng trữ đất với dòng vốn cực lớn, đủ sức tạo nên những ma trận tăng giá đột biến.
“Sốt đất chỉ thật sự xảy ra ở 1 số vị trí đặc trưng. Điểm đáng quan ngại trong thời kì qua là giá chào bán và giá chào mua đang dẫn dắt phần lớn thị phần. Điều này đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến tâm lý đám đông tạo nên cơn sốt diện rộng”, ông Nghĩa nhận định.
Quan điểm của chuyên gia này, giá kỳ vọng chưa phải là chuỗi trị giá lâu dài và thường không đề đạt đúng trị giá thật của đất đai. Cần hiểu rằng chào bán hay chào mua hoàn toàn tương đốic với trị giá thương lượng thành công. Nếu 1 thị phần chỉ tiêu chí vào mức giá chào bán hay chào mua để định giá thì khó hạn chế khỏi nguy cơ bong bóng.
Ông Nghĩa khuyên nhà đầu tư hãy đặt ra thật nhiều thắc mắc và đi sắm lời giải trước khi chọn mặt gửi vàng. Ví dụ: thanh khoản ở mức giá đỉnh có tương xứng với giá thật hay không và kéo dài trong bao lâu? Các thương lượng với mức giá trần đang chiếm tỷ lệ như thế nào trong toàn cảnh thị phần? Dòng vốn sử dụng để mua đất có phải là tiền tích lũy dài hạn? Dự án đang chào bán đã triển khai đến đâu, có người về ở hay không?
“Cẩn trọng trước, trong và sau khi thương lượng trong thời điểm này không bao giờ thừa. Quan trọng hơn hết thảy là hãy cẩn trọng khi sử dụng đòn bẩy nguồn vốn để gom đất”, chuyên gia này khuyến cáo.
Vũ Lê
