Khảo sát mặt bằng giá căn hộ tại TP HCM, không bao gồm gianh giới CBD (trọng điểm), trong 12 tháng qua của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho biết, những công trình căn hộ các trục tỉnh thành phía Đông, Nam và Tây đều có thiên hướng tăng giá.
Bình quân giá căn hộ ở khu Đông Sài Gòn, gồm các thị xã 2, 9, Thủ Đức và 1 phần thị xã Bình Thạnh ghi nhận 1.697,49 USD mỗi m2, tăng 9,25% theo năm.
Ở gianh giới phía Tây Sài Gòn, nơi được mệnh danh là vùng trũng với giá đất khó khăn và giá căn hộ phải chăng nhất tỉnh thành, nay ghi nhận giá bình quân căn hộ ở 1.202,42 USD mỗi m2. Mức giá này đã tăng 13,37% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu Tây được công ty này dò la tại các thị xã 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú và Tân Bình.
Riêng phía Nam thị thành, gồm các bản đồ thị xã 7, Nhà Bè, Bình Chánh, giá căn hộ bình quân đang giữ mốc 1.560,77 USD mỗi m2, tăng gần 3% so với 3 tháng trước. JLL dự đoán thời kì tới, giá căn hộ tại TP HCM vẫn tiếp diễn tăng do tầm giá đất và các tầm giá vun đắp, lớn mạnh công trình ngày 1 tổ lên cao.
 |
|
Một công trình căn hộ bình dân tại thị xã 2, TP HCM. Ảnh: Hao Bui |
Khảo sát của VnExpress, hiện các công trình chung cư giá thấp bán kính cách chợ Bến Thành (trọng điểm thị xã 1, TP HCM) 12km trở lên đã tiệm cận vùng giá 23-25 triệu đồng mỗi m2. Diện tích nhà được các chủ đầu tư linh hoạt làm cho nhỏ lại cùng kiểu dáng sáng tạo là thủ thuật kéo tổng tầm giá căn hộ về mức vừa túi tiền, trong ngưỡng 1,2-1,5 tỷ đồng 1 căn.
Như vậy, đơn giá mỗi m2 căn hộ ở phân khúc bình dân đã vượt xa ngưỡng 20 triệu đồng của 1 đôi năm trước đó. Thậm chí có công trình rìa Sài Gòn, thuộc tỉnh phụ cận nhưng vùng giáp danh qua các thị xã, thị xã vùng ven vừa chào bán trong quý II/2018 giá tối thiểu 1,3 tỷ đồng mỗi căn hộ diện tích nhỏ.
Khu vực Cát Lái, thị xã 2, do gần cảng và liên lạc còn 1 số điểm giảm thiểu, trước đây vẫn còn căn hộ từ 950 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng nhưng bây giờ mặt bằng giá này cũng đổi thay, thiên hướng chung là mức giá công trình sau giá tổ thêm 5% so với công trình cũ. Mức giá căn hộ bình dân được chào bán rộng rãi tại bản đồ này phải chăng nhất 1,2-1,3 tỷ đồng 1 căn đang vun đắp. Chung cư đã hoàn thiện và có sẵn cộng đồng cư dân ghi nhận giá thứ cấp (mua đi bán lại) 1,3-1,5 tỷ đồng 1 căn.
Trong khi đó, các gianh giới đắc địa của thị xã 2 đã không còn chung cư bình dân mà thay vào đó là căn hộ trung cấp cao. Tại khu Thạnh Mỹ Lợi, giá căn hộ đang chào bán có vị trí tiện dụng được thông báo mức giá 45-50 triệu đồng mỗi m2. Riêng gianh giới thị xã 4, giá căn hộ phải chăng nhất 38 triệu đồng mỗi m2 và cao nhất cũng vượt ngưỡng 70 triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí, view và số tầng.
Tổng giám đốc Công ty Sea Real Trần Hiền Phương cho biết, giá đất đã tăng 100-200% trong vòng 4 năm qua khi mà giá căn hộ chỉ tăng bình quân 10-15% mỗi năm. Đây chính là cỗi nguồn tương đối nhiều công trình căn hộ (thuộc lực lượng nguồn cung mới) tăng giá so với các công trình trước đó cùng gianh giới. Xu hướng chung, giá căn hộ vẫn tiếp diễn đi lên, biên độ tăng khiêm tốn hơn giá đất nhưng sẽ rất khó có thể kéo mặt bằng giá này đi xuống.
Theo chuyên gia này, có nhiều cỗi nguồn làm cho giá căn hộ vẫn cứ lặng lẽ leo thang. Thứ nhất, tầm giá đất ngày 1 lớn do các cơn sốt vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên quá cao. Điều này thậm chí còn gây khó cho các công trình triển khai sau chu kỳ sốt đất vì việc thu xếp tầm giá đầu vào (quỹ đất) phát triển thành ngày 1 đắt đỏ và khó dự toán hơn.
Thứ hai, các tầm giá vật tư và nhân lực cũng tăng lên. Thứ ba, tầm giá thời cơ và tầm giá nguồn vốn nằm chờ trong các công trình (tối thiểu 2 năm, làng nhàng 3 năm) cũng sẽ bị tích lũy cộng dồn vào tầm giá căn hộ.
Ông Phương thẩm định, chủ đầu tư nào phải mua đất xây căn hộ trong công đoạn đỉnh của cơn sốt đất (2-3 năm qua) đều sẽ đối mặt với bài toán tầm giá và tầm giá tương đối gai góc. Thách thức này có thể dẫn đến 1 số kỹ năng xảy ra.
Nếu làm cho căn hộ giá thấp (bình dân) thì lùi ra càng xa ngoại thành càng tốt. Bán kính 12 km trước đây có thể sẽ phải tổ lên thành 14-15 km để tầm giá đất thấp hơn. Ngược lại, ví thử chọn vị trí có bán kính cách trọng điểm 8-10 km đổ lại thì chỉ có thể lớn mạnh các công trình trung – cấp cao.
Vũ Lê
