Để trả lời băn khoăn của người mua nhà đất liền thổ, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, hành vi mua đất phụ thuộc vào nhiều nhu cầu hơic nhau. Do đó, cần chia thành từng lực lượng kế hoạch để khuyến cáo cụ thể.
Ông Quang chỉ ra có 3 lực lượng quý vị chính đang mua đất trên thị phần bây giờ gồm: giới đầu tư, nhà đầu tư và người mua để tiêu tiêu dùng (tích lũy, xây nhà, cho con cái). Chuyên gia này chỉ ra đặc tính và lề thói của từng lực lượng quý vị kèm lời cảnh báo.
Với giới đầu tư: Hiện thị phần nhà đất liền thổ TP HCM nói riêng và nhiều tỉnh thành hơic nằm trong tay giới đầu tư và do đối tượng này dẫn dắt. Với lực lượng quý vị thu lượm đất diện đầu tư, thị phần nóng hổi là thời cơ lớn để họ tạo sóng và lướt sóng. Đa phần giới đầu tư có dòng vốn lớn và dài hạn, đủ sức mua – bán gây đột biến về giá trên thị phần… Họ thường đi theo từng lực lượng (group) để thu mua và có kế hoạch mua bán hơi bài bản trong thế chủ động. Thị trường càng nóng hổi thì giới đầu tư càng hoạt động sôi nổi. Họ chỉ ngừng mua khi thị phần quay đầu đi xuống, rơi vào cạnh tranh, khởi đầu chu kỳ khủng hoảng.
 |
|
Đất nền 1 công trình tại xã Phong Phú, thuộc khu Nam Sài Gòn. Ảnh chụp từ video của chân gỗ |
Với giới đầu tư: Sốt đất vừa là thời cơ vừa là thách thức với giới đầu tư. Xét về thời cơ, giá đất tăng, lực lượng quý vị này có thể tận dụng thời điểm thị phần thương lượng tốt , mãi lực cao dễ mua bán kiếm lời. Tuy nhiên, giới đầu tư chưa đủ lực tạo ra sóng mà chỉ nương theo sóng nên không có sự chủ động cao bằng đối tượng đầu tư.
Thách thức đối với nhà đầu tư là dù có tri thức và sự hiểu biết cao về thị phần nhưng họ khó giảm thiểu khỏi có tâm lý mua theo đám đông. Bong bóng giá lên cao làm cho cho lòng tham ngày 1 lớn, đẩy giới đầu tư vào tình thế ưu ái lợi nhuận, xem nhẹ trị giá thực và tính pháp lý nên rủi ro cao.
Lời khuyên cho nhà đầu tư là giả thử thu lượm đất lúc thị phần nóng hổi bằng dòng tiền nhàn rỗi, hãy chỉ dành ra 30% lượng tiền mặt để đầu tư nhà đất trong thời điểm bây giờ. 70% lượng tiền mặt còn lại được xem là dòng tiền săn sắm thời cơ nên giữ lại để tung ra vào thời điểm phù hợp hơn. Nếu tiêu dùng đòn bẩy vốn đầu tư trong thời điểm này, nhà đầu tư phải cân nhắc không nên vay vượt ngưỡng an toàn (chỉ vay 50% trị giá của cải trở xuống).
Với người mua để tiêu tiêu dùng: Đây là lực lượng quý vị ít kinh nghiệm nhất trên thị phần và có nhiều kỹ năng kỹ sảo chịu thiệt thòi giả thử thu mua đất trong thời điểm thị phần nóng hổi. Nhóm quý vị này chỉ mua đất khi có nhu cầu (tiêu tiêu dùng, giữ làm cho của để dành, cho tặng con cái) và thường chuẩn bị sẵn sàng vốn đầu tư hoặc sắm được sự hỗ trợ vốn đầu tư (từ nhà băng, gia đình). Nếu người mua đất để tiêu tiêu dùng không vội, có thể trì hoãn thương lượng để quan sát, điều tra, định giá, sắm chuyên gia khuyên dăn pháp lý, sau đó mới đưa ra quy chế. Thực tế là mặt bằng giá đất bây giờ đang ở mức rất cao, trong đó có giá ảo và giá thật lộn lạo nhau.
Riêng những người mua đất để tiêu tiêu dùng phải vay vốn nhà băng và hạn hẹp vốn đầu tư, trợ thì có thể trì hoãn 12 tháng để dò la thị phần rồi đưa ra quy chế dựa trên tình hình thực tiễn. Việc chờ giá giảm để mua đất có 1 bất lợi là nhiều kỹ năng kỹ sảo phải đợi chờ rất lâu, tối thiểu trong vòng 12 tháng trở lên mới biết được thiên hướng của thị phần.
Một thực tiễn đầy tranh chấp bây giờ là, dù sốt đất diễn ra và kéo dài liên tục 4 năm (2015-2016-2017-2018) nhưng chưa thể xác định bao giờ thị phần bước vào chu kỳ suy thoái. Ngoài ra, không loại trừ kỹ năng kỹ sảo, ngay cả khi giá đất đã giảm xuống, thị giá của của cải vẫn ở mức quá cao so với kỹ năng kỹ sảo chi trả của lực lượng quý vị này.
Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định, bất cứ thời điểm nào, dù khủng hoảng hay nóng hổi, thị phần nhà đất liền thổ đều có nhu cầu mua bán đan xen nhau. Với người mua đất để tiêu tiêu dùng việc trì hoãn khi gặp kịch bản sốt đất được xem là biện pháp an toàn để giảm thiểu mua hớ. Trong khi đó, với giới đầu tư và đầu tư, sốt đất là thời điểm vàng để mua bán liền tay vì đợi chờ sẽ làm cho cho họ đánh mất thời cơ.
Trả lời nghi vấn liệu sau cơn sốt đất, có bao giờ xảy ra kịch bản sụt giảm hay không, ông Quang cho rằng, có chu kỳ tăng thì sẽ có chu kỳ giảm. Tuy nhiên, đồ thị tăng – giảm của giá đất còn phụ thuộc vào vị trí và bản đồ nhà đất tọa lạc.
Nếu khu đất pháp lý hoàn chỉnh, nằm ở nơi có thể vun đắp, khai thác, để ở hoặc cho thuê thì kỹ năng kỹ sảo giảm giá rất phải chăng. Ngược lại đất nằm ở vị trí có mật độ dân cư phải chăng, pháp lý chưa hoàn chỉnh, thời cơ khai thác cho thuê, làm cho thương nghiệp không cao, thì giá đất có thể sẽ điều chỉnh khi thị phần bước vào chu kỳ suy thoái, khủng hoảng.
Vũ Lêghi
