Chung cư Hà Nội hai tháng mới bán được vài căn



Nửa năm trôi qua, chủ đầu tư 1 công trình tại huyện Thanh Xuân mới bán được 8 căn hộ dù cuối năm ngoái, có những tháng bán tới 50 căn. Một công trình khác có tổng hơn 400 căn hộ, mở bán từ cuối năm 2017 nhưng đến nay cũng mới có 30 căn hộ được thương lượng.

Lãnh đạo 1 số chủ đầu tư các công trình chung cư, đặc thù là cấp cao tại Hà Nội cho hay, thanh khoản thị phần trong những tháng đầu năm giảm do tính chu kỳ. Tuy nhiên khoảng 2 tháng nay, hiện trạng này tồi tệ hơn khiến cho họ đang phải tậu mọi cách để tăng thanh khoản.

Hải, viên chức buôn bán 1 sàn nhà ở từ đầu năm 2018 phải kiếm thêm bằng 1 số thương vụ cò mồi đất thổ cư. Thậm chí, có công đoạn thị phần nhộn nhịp, Hải cũng tham dự khuyên dăn cả nhà ở tại Vân Đồn và 1 số tỉnh, thành phụ cận ở miền Bắc.

“Nếu như trước Tết, mỗi tháng bán 1-2 căn thì nay mấy tháng rồi không bán được căn nào. Các sàn cũng nợ tiền hoả hồng bởi chưa được chủ đầu tư trả tiền”, anh Hải nói.

Nhiều chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc bán hàng. Ảnh: Anh Tú

Nhiều chủ đầu tư công trình chung cư tại Hà Nội đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc bán hàng. Ảnh: Anh Tú

Giám đốc 1 sàn nhà ở có bộ máy ở nhiều tỉnh, thành nhận định thị phần căn hộ tại Hà Nội đang có công đoạn khó khăn nhất trong vòng hai năm trở lại đây. Dù vẫn nỗ lực đẩy mạnh hoạt động buôn bán ở mọi phân khúc, ông cho biết hiện cò mồi được phân chia bán ở nhiều bản đồ, không tập trung nhiều tại thị phần Hà Nội nữa. Đơn vị này đặt chỗ cung cấp bán hàng cho 1 số công trình, song do tiêu thụ chậm nên khoản tiền này còn chưa thể rút ra.

Để cứu vãn thanh khoản, 1 số chủ đầu tư không chỉ tăng hoả hồng cho doanh nghiệp cung cấp mà còn sẵn sàng tăng mức thưởng nóng. Mức hoả hồng các sàn được nhận về sau mỗi thương lượng là khoảng 3-4,5%, tùy từng chủ đầu tư. Mức này tăng khoảng 0,5-1% so với trước đây. Bên cạnh đó, 1 số chủ đầu tư còn đưa ra mức chi trả tới 3% cho cò mồi (thường nhật các sàn chỉ trả khoảng 1-1,5%), chưa nói thưởng nóng 10-20 triệu đồng với mỗi căn hộ thương lượng thành công.

“Với những căn hộ chỉ có giá khoảng 1 tỷ đồng, mức thưởng nóng tương tự là rất khó khăn”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Giám đốc Sàn nhà ở Phú Quý nhận định.

Cùng với việc lôi kéo cò mồi, những chương trình khuyến mại, hỗ trợ lãi suất khủng cũng được các chủ đầu tư tung ra để kích cầu. Ở toàn bộ các công trình căn hộ, người mua nhà hiện chỉ cần nộp 30-50% trị giá căn hộ, nói cả với những công trình đã xây xong và có thể về ở ngay. Khoản vốn đầu tư còn lại được các doanh nghiệp nguồn đầu tư là đối tác của chủ đầu tư cho vay toàn bộ không lãi suất trong 2 năm đầu. Bên cạnh đó còn chưa nói các chương trình chiết khấu có nhiều công trình lên tới 11% trị giá căn hộ.

“Tuy nhiên, chính sách này cũng không giúp diễn biến được cải thiện bởi thị phần quá nhiều tin tức xấu, cơ sở 1 số bản đồ rất kém, việc khuyên dăn, thuyết phục khách rất khó”, ông Hà nói. Trong khi đó, mức giá bán hàng, nuôi quân rất lớn khiến cho các đại lý tậu kiếm công trình, phân khúc có thanh khoản tốt.

Theo ông, ngày nay 1 số chủ đầu tư tay ngang mới tham dự lĩnh vực nhà ở và không có kinh nghiệm về thị phần nên việc bán hàng gặp hiện trạng khó khăn là điều dễ hiểu.

Cũng đồng quan niệm này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần EZ Việt Nam cho rằng, việc tăng phí không phải là nguyên tố không được xem nhẹ nhất khiến cho các sàn quy định có bán mặt hàng đó hay không. Do đó, đây không phải là chủ chốt vấn đề cần dỡ gỡ.

“Nếu phí rẻ nhưng hàng bán chạy thì vẫn tốt. Phí cao nhưng hàng không tiêu thụ được thì bản thân các sàn cũng không nuôi quân được”, ông Toản nói.

Ông Toản cho biết, các chủ đầu tư nhiều năm kinh nghiệm thường bán nhanh, nhàng nhàng khoảng 6 tháng bán hết 85%-90% công trình. Trong khi đó, những chủ đầu tư chung cư mà chưa có “nghề” thì có thể bán trong 2-2,5 năm sẽ vẫn có lãi giả thiết dùng vốn vay khoảng 30%. Tuy nhiên, ngày nay gần như các chủ đầu tư dùng đòn bẩy vốn đầu tư tỷ lệ lớn nên giả thiết bán hàng kéo dài sẽ khiến cho lợi nhuận bị ăn mòn.

Theo tính toán của 1 chủ đầu tư, giả thiết công trình bán chậm 1 năm so với dự định thì doanh nghiệp sẽ phải chịu thêm mức giá khoảng 1,2-1,5 triệu đồng cho 1 m2 mặt hàng. Mỗi chủ đầu tư nhiều năm kinh nghiệm, khi triển khai công trình đều tính toán kỹ phương án bán hàng kéo dài trong khoảng 2-2,5 năm mà vẫn có hiệu quả. Tuy nhiên, với những chủ đầu tư không có tính toán kỹ, sẽ dễ bị rơi vào khủng hoảng, thậm chí không hoàn tất được công trình do không bảo đảm dòng tiền triển khai.

Nguyễn Hà