Chôn vốn bạc tỷ vì ham đầu tư nhà phố vừa to vừa sang



Nhà đầu tư này mua nền đất trong khu dân cư hiện hữu huyện 7, thuộc phía Nam Sài Gòn vào quý I/2017, đúng thời kì TP HCM diễn ra cơn sốt đất năm ngoái. Nền đất nằm trong hẻm xe tương đối, gần khu chế xuất Tân Thuận, mức giá đất gần 5 tỷ đồng.

Ngay khi có đất, bà Hằng tiếp diễn dồn thêm vốn đầu tư vun đắp căn nhà thị trấn 4 tầng. Với nghĩ suy theo thời kì, của cải gắn liền với đất chỉ có tăng giá chứ không giảm nên bà dốc tiền khiến nội thất hoành tráng. Tổng suất đầu tư lúc nhà hoàn thiện là 8 tỷ đồng. Nhẩm tính lợi tức khiêm tốn nhất phải đạt 25-30%, bà Hằng cho rao bán căn nhà 10,5 tỷ.

Tuy nhiên, bây giờ thị phần đất nền đang chững lại, nhà đầu tư toàn bộ đứng ngoài thị phần vì chê giá đất và nhà ở liền thổ bị tổ lên quá cao nên bà Hằng chào bán nhiều tháng qua chưa được. Khách đến xem tỏ ra ưng ý với căn nhà nhưng luôn mặc cả mức giá dưới 9 tỷ đồng. Tiếc công sức và tâm huyết, bà Hằng quyết ôm hàng đợi cơn sốt đất mới.

Một tương đốich hỏi thuê khiến văn phòng, bà Hằng chào giá 3.500 USD mỗi tháng. Điều kiện là giả tỉ để nhà hư hỏng nặng phải đền bù đúng tình trạng trước nhất. Khách ngại gia chủ khó tính nên không thuê. Bán chưa được, cho thuê cũng không xong nhưng bà Hằng vẫn lạc quan. “Tôi tin hàng năm trị giá của cải kèm đất vẫn tăng lên nên cứ để đấy”, bà nhắc.

Nhà phố tại khu Nam Sài Gòn. Ảnh: Lucas Nguyễn

Nhà thị trấn tại khu Nam Sài Gòn. Ảnh: Lucas Nguyễn

Một cò mồi nhà thị trấn khu vực huyện 7, TP HCM từng tham dự chào bán căn nhà của bà Hằng cho rằng, duyên cớ của cải này khó thương lượng thành công vì mức giá trước nhất dành cho đất quá cao. Thêm nữa, nhà xây vừa to (4 tầng hơn 350 m2), vừa sang (nội thất xịn) nên rất kén tương đốich. Bởi lẽ với dòng tiền trên 10 tỷ đồng, tương đốich mua nhà có nhiều sự chọn lựa và họ thích tự hoàn thiện căn nhà theo ý mình.

Trong khi đó, tương đốich thuê chỉ sắm mặt bằng giá thấp và điều kiện cho thuê không quá khó tính nên mãi bà Hằng chưa cho thuê được. “Xây nhà vừa to vừa sang sẽ khó bán, cũng kén tương đốich thuê. Nếu kỳ vọng lợi nhuận quá lớn thì năng lực bị chôn vốn rất cao vì không biết chờ đến bao giờ mới được giá ưng ý”, cò mồi cho hay.

Nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và có hơn 5 năm khiến cò mồi nhà thị trấn riêng lẻ tại TP HCM, ông Đoàn Quốc Duyệt cho biết dù rằng nhà thị trấn là kênh đầu tư tương đối an toàn nhưng không phải là không có rủi ro. “Đặc thù của thị phần TP HCM là giả tỉ đầu tư nhà thị trấn to, lại khiến quá hoành tráng sẽ khó ra hàng vì đầu ra của phân khúc này bị thu hẹp lại”, ông Duyệt nhắc.

Chuyên gia này phân tách, những nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm dòng hàng hóa nhà thị trấn thường có kế hoạch bài bản. Cụ thể, họ thường chọn phân khúc bình dân, nhà thị trấn diện tích vừa phải, có thể chung sổ, giá rộng rãi 1,8 – 2,3 tỷ đồng 1 căn, nhỉnh hơn 2,5 – 3 tỷ đồng 1 căn trở xuống. Nếu đầu tư khiến nhà thị trấn phân khúc đắt tiền, phải có lực lượng chuyên mua bán dòng này, hoặc có lượng tương đốich tiềm năng.

Trường hợp khiến nhà thị trấn ở phân khúc chục tỷ đồng mỗi căn trở lên thì đối tượng anh chị em càng thu hẹp lại, giả tỉ không có sẵn đơn order, thanh khoản sẽ rất kém. Nhóm anh chị em tiềm năng gồm có: giới nghệ sĩ thu nhập cao, doanh nhân và những đối tác cùng thị hiếu. Tuy nhiên, toàn bộ lực lượng anh chị em này ưa chuộng nhà thị trấn công trình có hàng rào chở che nhiều lớp hơn là nhà thị trấn trong khu dân cư riêng lẻ.

Theo ông Duyệt, đối với thị phần nhà thị trấn trong khu dân cư riêng lẻ, vừa to vừa sang, còn phải thích hợp với an ninh của cả khu vực đó mới hợp mốt. Càng đầu tư nhiều năm kinh nghiệm, các tay buôn càng tính liệu nhiều hơn, đa phần có đơn order trước. Nếu chưa có sẵn nguồn tương đốich, tiêu chí tiếp theo là đặt tiêu chí lợi nhuận vừa phải để dễ sang tên. Riêng những ai trường vốn (vốn dài hạn và không vay), hài lòng đi con đường dài chờ của cải tăng giá theo chu kỳ, sẽ khó giảm thiểu khỏi kịch bản bị chôn vốn.

Ông Duyệt cho biết thêm, bây giờ phân khúc xây nhà thị trấn cỡ lớn hoặc vi la trong khu dân cư hiện hữu cũng không còn sức nóng như trước, trừ khi căn đó có vị trí quá đẹp. Vì bây giờ có nhiều công trình vi la compound hướng tới không gian, cảnh quan, an ninh và nhân tiện ích nội khu chuẩn mực, người mua để ở toàn bộ sẽ thích những nơi này cho dù giá có nhỉnh hơn chút đỉnh.

Vũ Lê