Cảnh báo sốt ảo đất nền Hà Nội



Sau 1 tháng tìm hiểu các công trình, anh Chiến (Đống Đa, Hà Nội) dự trù xuống tiền để mua 1 lô đất nền tại công trình ở thị xã Hoàng Mai. Liên hệ với cò mồi 1 sàn nhà đấtđã khiến cho việc trước đó, anh Chiến được báo giá tiền chênh của lô đất tăng hơn 200 triệu đồng. Với mức giá mới, mỗi lô đất anh mua phải trả gần 1 tỷ đồng, tăng hơn nửa tỷ so với giá thời điểm mở bán cách đây nửa năm. Mức giá mỗi m2 đất thành ra cũng đàm phán ở mức 120-130 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 10 triệu đồng.

Năm 2017, tại thị phần Hà Nội chứng kiến nhiều công trình đất nền, vi la, liền kề có mức giá chênh “khủng”. Một công trình nhà phường, giá chênh lên tới hơn 30 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần giá gốc trong giao kèo. Hàng loạt công trình đất nền tại thị xã Thanh Trì, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Tây Hồ… vừa mở bán, mức giá chênh cũng được đẩy lên vài trăm triệu đến 2,5 tỷ đồng. Một số công trình vùng ven đô tại Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức… giá cũng tăng 2-5 triệu đồng mỗi m2 trong năm 2017.

Các chuyên gia cảnh báo về tình trạng sốt giá ở phân khúc đất nền, liền kề, biệt thự trong năm 2018. Ảnh: Anh Tú

Các chuyên gia cảnh báo về hiện trạng sốt giá ở phân khúc đất nền, liền kề, vi la trong năm 2018. Ảnh: Anh Tú

Nghiên cứu của các doanh nghiệp khuyên nhủ cho thấy, trong năm 2017, đất nền, liền kề, vi la có chừng độ tăng giá được giám định khả quan. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2017, đất nền công trình phần lớn trị giá đất trong công trình tại các vùng đều biến động tăng khoảng 10%. Giá hiện nay ở gianh giới thị xã Cầu Giấy trong khoảng 180-200 triệu đồng mỗi m2, thị xã Từ Liêm, Tây Hồ: giá nhàng nhàng 120-150 triệu đồng, thị xã Hà Đông, Hoàng Mai, Thanh Trì nhàng nhàng 25 – 50 triệu đồng, Long Biên, Gia Lâm 30-50 triệu đồng, thị xã Đông Anh nhàng nhàng 30 triệu đồng.

Còn theo Savills Việt Nam, phân khúc vi la và liền kề hoạt động tốt trong năm 2017. Tổng nguồn cung phân khúc này trên thị phần đạt hơn 40.400 căn, tăng hơn 15% so với 2016. Riêng trong quý IV vừa qua, tổng lượng đàm phán tăng 23% so với quý trước đó và 83% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, năm 2017 đất nền, vi la, liền kề ở 1 số gianh giới có biệt hiệu sốt ảo, xuất hiện hiện trạng chênh giá bị đẩy lên cao. Bà cho rằng, với những công trình này có thể mang về lãi lớn cho những nhà đầu tư sóng ngắn, ngoài ra cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro. Theo bà, giả sử nhà đầu tư giám định chưa chính xác ở góc độ thị phần cũng như mặt hàng và mua với mức giá vượt ngưỡng thì dễ dẫn đến hiện trạng cắt lỗ.

“Chúng ta cũng phải nhìn nhận 1 thực tại là ở các gianh giới kể là sốt thì trước đây vẫn còn lượng hàng không nhỏ còn đang nằm đó. Vì thế, bản chất không không phải thị phần khan hiếm mà vẫn còn nhiều nên hiện tượng sốt hàm chứa chừng độ rủi ro không nhỏ”, bà Hằng nhận định.

Nhận định về thị phần 2018 trong bối cảnh nhiều công trình của các chủ đầu tư rậm rịch với chỉ tiêu ra hàng, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EZ Việt Nam cũng cho rằng cần cẩn trọng ở 1 số vùng ven như Đông Anh, Mê Linh, Thanh Trì, Hoài Đức…

“Những gianh giới này tôi chưa thấy động lực tăng giá trong ngắn hạn. Với những nhà đầu tư dài hạn thì có thể cân nhắc”, ông Toản kể.

Đồng ý kiến này, bà Hằng cho rằng, 1 số công trình đất nền ở gianh giới vùng ven Hà Nội cũng đang dần tịnh tiến đến mức giá cao nhưng ở 1 số gianh giới, việc tính toán lợi nhuận cần được coi xét trong dài hạn.

“Chúng tôi nhận thấy tiềm năng 1 số gianh giới xa. Tuy nhiên nguồn cung dễ rơi vào hiện trạng sốt ảo”, bà Hằng cho hay.

Theo bà, thị phần đất nền thường xuyên xảy ra hiện trạng khi nghe có quy hoạch thì nhà đầu tư đổ xô vào. Tuy nhiên, thực tại, từ khi có tin quy hoạch đến khi gianh giới đó trở thành đông đúc hoặc chỉ đến mức khởi đầu có sự tăng trưởng tốt hơn thì cũng cần thời kì. “Mà 1 khi gianh giới đó không tăng trưởng được ngay thì dế dẫn đến hiện trạng nhiều người nóng vội, tư tưởng đám đông, dế dẫn đến hiện trạng không kiểm soát được”, bà Hằng nhận định.

Nguyễn Hà