Khu đất rộng hơn 300 m2, ông Lực vun đắp quy mô 1 trệt 2 lầu, phân bổ được 50 phòng trọ tại 1 tuyến đường nội bộ nằm trong khu dân cư sầm uất ở thị xã Bình Tân, cách khu công nghiệp Tân Bình khoảng 2km. Tổng giá tiền cho đất, công trình, giấy phép, hoàn thiện nhà trọ và hoàn chậu thổ trình gần 8 tỷ đồng.
Sau 20 tháng từ khi khởi đầu phát động công trình đến khi đưa vào vận hành khai thác, kế quả kinh doanh cho thuê sỉ (nhà thầu thuê nguyên dãy phòng trọ để cho thuê lẻ) đạt 80 triệu đồng. Khi việc kinh doanh vào guồng thì ông Lực rao bán của nả này giá 13 tỷ cho 1 nhà đầu tư tương đốic. Tổng chu kỳ của suất đầu tư này kéo dài khoảng 2 năm, lãi ròng rã 5 tỷ đồng.
Ông Lực bật mí đã buôn thành công 4 dãy phòng trọ quy mô tương tự tại thị xã Bình Tân và Tân Phú cho những người ưa chuộng kênh đầu tư nhà ở sử dụng. Các nhà ở cho thuê ông Lực đã bán đều có vị trí cách các cụm khu công nghiệp 2 km trở lên, nằm trong dân cư đông đúc. Trung bình mỗi suất đầu tư kéo dài 2-3 năm, lãi ròng rã cả chu kỳ làng nhàng 40% nhưng cũng có thương vụ tỷ suất sinh lời lên đến 60%.
“Tôi mua đất, vun đắp, hoàn thiện và vận hành cho thuê nhanh 2-3 năm, lâu nhất 3-4 năm là khởi đầu rao bán các dãy phòng trọ chứ không giữ lâu. Vì các nhà ở này còn mới, dễ cho thuê với dòng tiền thu về ổn định nên thanh khoản cao”, ông Lực cho hay.
 |
|
Những dãy phòng trọ có trị giá cao lên đến bạc chục tỷ đồng đang được chào bán tấp nập tại TP HCM. Ảnh chụp màn hình |
Gia nhập kênh đầu tư buôn dãy phòng trọ từ cuối năm 2015, ông Biên có khu đất rộng 230m2 gần khu công nghiệp Tân Bình, vun đắp 40 phòng cho thuê, tổng giá tiền đầu tư 5,5 tỷ đồng, khi vận hành kế quả kinh doanh xấp xỉ 60 triệu đồng mỗi tháng. Quý II/2017, ông Bình vừa chào bán của nả này thu về 9,5 tỷ đồng, trừ đi các giá tiền, lãi ròng rã 4 tỷ đồng sau 18 tháng đầu tư. “Tôi tiếp diễn làm cho dãy phòng trọ thứ hai để bán vì đang có đơn order của nhà đầu tư muốn mua của nả cho thuê loại này”, ông Bình san sớt.
Khảo sát của VnExpress, thị phần mua bán dãy phòng trọ nói quanh nói quẩn các khu công nghiệp tại TP HCM diễn ra tương đối tấp nập, nở rộ tại các gianh giới Bình Tân, Tân Bình, Bình Chánh, Thủ Đức, thị xã 9, 12, thậm chí lan ra Nhà Bè, Hóc Môn và các gianh giới vùng giáp danh Sài Gòn. Giá chào bán của các dãy nhà trọ này rất nhiều hình thức, dao động từ vài trăm triệu đến 1 đôi tỷ đồng/cụm nhích dần lên dăm ba tỷ đồng/dãy, nhiều hình thức nhất là 6-8 tỷ đồng đến hơn chục tỷ đồng đối với dãy nhà 2-3 tầng trở lên. Tài sản thường được định giá dựa trên vị trí, khuôn viên đất, số lượng phòng trọ, kế quả kinh doanh ròng rã, pháp lý và luôn luôn có chữ tín công trình.
Nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực tăng trưởng nhà ở cho thuê tại TP HCM, chuyên gia Nguyễn Hồng Hải công nhận thị phần mua bán, khai thác các dãy phòng trọ nói quanh nói quẩn các khu công nghiệp ven Sài Gòn đang lôi kéo nhiều dòng tiền đầu tư. “Không ít người đã thắng lớn khi buôn dòng hàng hóa này vì nhận ra nhu cầu của thị phần. Hình thức buôn nhiều hình thức nhất là mua đi bán lại hoặc đầu tư vun đắp, tăng trưởng chuyển giao trọn gói”, ông Hải giám định.
Chuyên gia này phân tách, mô phỏng buôn dãy phòng trọ không thuần túy là chào bán 1 của nả nhà đất thường nhật mà là thị phần ngóc cá biệt. Trên thực tiễn, giả như cụm nhà trọ ế tương đốich sẽ không ai dám mua. Nhà đầu tư chỉ “mặn mà” với nhà ở cho thuê đạt tỷ suất sinh lời cao, đông tương đốich thuê, kế quả kinh doanh tốt và dãy nhà trọ này còn tiềm năng gia tăng trị giá đất trong mai sau.
Theo ông Hải, có thể thấy đây là hình thức chào bán biện pháp dòng tiền đầu tư với bài toán kế quả kinh doanh – lợi nhuận đều đặn và ổn định. Cũng có thể hiểu đây là kiểu kinh doanh, chuyển giao 1 mô phỏng kinh doanh của nả cho thuê đã được vận hành đồng bộ. Người mua dãy phòng trọ cần nhận ra sự an toàn, vững bền của suất đầu tư mới sẵn lòng xuống tiền. Do đó, nghề buôn cũng lắm công phu và đầy thách thức.
Điều kiện để thành công, theo ông Hải, là tổng hòa nhiều nhân tố. Thứ nhất: đây là kênh đầu tư chỉ thích hợp với dòng tiền nhàn rỗi, giả như có vay nhà băng, bài toán trả lãi và nợ gốc phải cụ thể, nên nằm trong ngưỡng cân đối an toàn. Thứ hai: quỹ đất phải có giá hợp lý (càng thấp càng tốt) và nằm gần khu công nghiệp hoặc khu dân cư đông đúc.
Thứ ba: am tường pháp lý để xin cấp phép vun đắp cho dãy nhà trọ và tiến hành hoàn công. Thứ tư: hoàn thiện và vận hành tốt, cam đoan lấp đầy với kế quả kinh doanh ổn định. Khi đã đạt được 4 nhân tố này thì dãy phòng trọ mới có thể sẵn sàng chào bán với giá cao, đạt tỷ suất sinh lời như kỳ vọng.
Vũ Lê
