Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết chí ít 4 nguyên lý basic khiến cho cho những cơn sốt đất qua đi song giá đất khó quay về vùng đáy trước đây.
Trượt giá hàng năm tích tụ trong giá đất
Theo chuyên gia này, giá nhà đất đại quát và giá đất nói riêng chỉ đề đạt sự tăng lên của lạm phát và tầm giá vun đắp ngày 1 cao hơn. Điều này cũng đúng với vàng và các sản phẩm khác. Tuy nhiên, khác với vàng, nhà đất có thể cho thuê, khai thác để kiếm về 1 khoản thu nhập. Với nhà đất liền thổ, sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng bạc qua từng năm.
Trong 20 năm qua, tính bằng doanh nghiệp thập niên, giá đất tại TP HCM chẳng phải giảm. Nhưng sự tăng giá này có nguồn cội sâu xa, đó là trị giá đồng bạc cách đây vài thập niên đã đổi thay nên giá đất vì vậy cũng đổi thay theo. Như vậy, không phải là giá đất tăng lên mà là tỷ lệ trượt giá đã tích tụ trong khoảng thời kì tính bằng thập niên đã tổ lên rất cao. Do có kỹ năng chống trượt giá, đầu tư đất được xem là 1 kênh trú ẩn an toàn.
Hiện nay thị phần nhà đất phát triển thành thất thường, khó đoán, làm cho dấy lên những quan ngại về bong bóng giá. Thế nhưng, có 1 nguyên lý tham chiếu là thị phần sẽ trở về đúng với xu hướng bỗng nhiên khi nhà đất không tăng giá cao hơn chừng độ trượt giá.
 |
|
Đất nền thuộc khu Cát Lái, thị xã 2, TP HCM. Ảnh: Dothi.net |
Chi phí liên đới đến đất đai ngày 1 tăng cao
Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt những tầm giá khác liên đới đến của nả này. Đó là vun đắp cơ sở liên lạc và cơ sở xã hội, chuyển mục đích dùng, hoàn thành giấy tờ pháp lý… Ngay cả nhân lực tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm cho cơ sở, tầm giá mặt bằng ngày 1 đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất.
Do các tầm giá đầu vào hình thành nên của nả này không dừng tổ lên nên giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn sốt dẻo. Tất nhiên, giả thiết tầm giá liên đới đến công đoạn hình thành khu đất ở mức cực phải chăng thì kỹ năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi thị phần bước vào chu kỳ khủng hoảng.
Cuộc chiến tàng trữ đất đai lên đến đỉnh điểm
Việt Nam là 1 thị phần nhà đất đặc trưng, ở đó của nả gắn liền với đất trong tinh thần hệ của người dân là sản phẩm quan trọng của cả 1 đời người. Mảnh đất không được lãng quên như các hàng hóa nhu yếu phẩm, xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc là nhu cầu ở. Điều này tạo nên kịch bản tàng trữ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Trong 4 năm qua, làn sóng thu lượm đất đã lên đến đỉnh điểm, sóng sau cao hơn sóng trước.
Do nhu cầu tăng lên khi mà nguồn cung tránh đã khiến cho của nả này phát triển thành ngày 1 khan hiếm. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó.
Mật độ dân cư sẽ đề đạt đúng giá đất
Những gianh giới nào từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao vững bền theo thời kì thì đó chính là trị giá thật khá của của nả. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính là mật độ dân cư đông đúc. Những gianh giới có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, cơ sở đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm.
Tính năng dùng của nhà đất hay mật độ dân cư thường đề đạt được nhu cầu đất đai tại gianh giới nào đó là thật hay ảo. Theo ông Nghĩa, giả thiết nhà đầu tư thu lượm đất vô tội vạ và bỏ qua nguyên lý thứ tư này, rất có thể họ đang tích tụ bong bóng giá đất.
Vũ Lê
