5 vấn đề bất động sản phải đối mặt trong năm 2017



Cơn sốt đất vùng ven TP HCM hồi đầu năm có dấu hiệu quay trở lại vào cuối năm 2017. Ảnh: Vũ Lê

Cơn sốt đất vùng ven TP HCM hồi đầu năm có mật hiệu quay quay lại vào cuối năm 2017. Ảnh: Vũ Lê

Cơn sốt đất lan rộng ở TP HCM

Trong những tháng đầu năm, giá đất phía Đông, Nam và Tây TP HCM không giới hạn leo thang. Mức tăng đa dạng 1,5-2 lần giả thử so với cùng kỳ năm ngoái.

Từ thị xã 2, 9, Thủ Đức cơn sốt đất chóng vánh lan ra thị xã 7, 8, thị xã Nhà Bè và 1 phần thị xã Bình Chánh, sau đó làn sóng tăng giá đất tiếp diễn xuất hiện tại thị xã 12, Tân Phú, Bình Tân. Những bản đồ vùng ven như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh cũng ghi nhận giá đất tăng gấp 2-3 lần. Hướng biển hẻo lánh là Cần Giờ cũng biến động giá đất mạnh, tăng 70-150%, cá biệt nhiều vị trí vọt lên 200% trong vòng 12 tháng qua.

Cơn sốt đất trên diện rộng tại TP HCM được cho là đáng lo ngại vì tốc độ quá nhanh. Lãnh đạo thị thành phải sử dụng đến bàn tay chính sách, siết chặt trạng thái phân lô để hạ nhiệt thị phần. Tuy nhiên, những tháng cuối năm 2017 cơn sốt đất đã quay quay lại vùng ven như Cần Giờ và các phố, xã thuộc thị xã 9, thị xã Bình Chánh với hàng loạt công trình chào bán giá cao hơn so với trước đây.

Các chuyên gia cho rằng cơn sốt đất này có nguyên tố ảo nhưng có cả nguyên tố thật. Đây là hệ quả của việc thị thành bùng nổ đầu tư hàng loạt các công trình cơ sở trung tâm trong vài năm quay lại đây. Cơn sốt đất trong năm 2017 đã để lại không ít quan ngại và cảnh báo về viễn tượng bong bóng BĐS tích tụ cho năm kế tiếp.

Một dự án đất nền liên quan đến Alibaba bị tố giác có dấu hiệu lừa đảo.

Một công trình đất nền liên đới đến Alibaba bị cáo giác có mật hiệu lường đảo.

Lừa đảo ngày 1 nguy hiểm

Trong năm qua, nhiều người sử dụng gửi đơn cáo giác về những không trong sáng của Công ty Cổ phần Alibaba Tây Bắc TP HCM và Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba.

Các đơn vị địa ốc có cùng lực lượng tên Alibaba lộ ra nhiều mật hiệu thắc mắc trong quá trình hoạt động buôn bán, tự xưng chủ đầu tư hàng loạt công trình khi mà trên thực tiễn chỉ là cò mồi. Các đối tượng này còn hô hào đăng ký vốn điều lệ khủng (từ vài ngàn tỷ đồng đến chục ngàn tỷ).

Một địa phương hơic là thị xã 12 cũng nguy cấp ban bố trạng thái phát tờ rơi bán đất phân lô thuộc khu quy hoạch cây xanh trên bản đồ và cơ quan có thẩm quyền không chuẩn y hoặc hợp đồng bất kỳ công trình nào thuộc gianh giới này.

Năm 2017 TP HCM cũng ghi nhận hơi nhiều vụ cáo giác, cầu cứu về các mật hiệu lường đảo trong lĩnh vực đầu tư mua bán đất nền ở gianh giới vùng ven hoặc vùng giáp danh Sài Gòn. Hệ lụy là nhiều các bạn, nhà đầu tư bị chiếm dụng vốn, thậm chí có người mất cả chì lẫn chài, gây hoang mang cho thị phần. Đây được cho là hệ quả từ cơn sốt đất mang lại.

Condotel cùng với officetel, hometel là những loại bất động sản lai (đa chức năng) đang bị đặt vấn đề về tính pháp lý và quyền sở hữu.

Condotel cùng với officetel, hometel là những loại BĐS lai (đa chức năng) đang bị đặt vấn đề về tính pháp lý và quyền sở hữu.

Nở rộ BĐS lai pháp lý không khớp

Thị trường căn hộ hơich sạn, căn hộ nhà cung cấp, căn hộ du hý nghỉ dưỡng (officetel, condotel, hometel) đang có sự vững mạnh rất nóng trong năm 2017 và có mật hiệu cung vượt cầu.

Điều đáng ngại là sau vài năm bùng nổ, tính pháp lý của các căn hộ condotel, officetel và mới xuất hiện thêm là hometel đã xảy ra không ít vướng mắc. Đơn cử như quy chuẩn công nghệ của loại hình này chưa được nhắc đến trong các văn bản, quy định luật pháp. Các loại BĐS này chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ).

Hình thức thương lượng đa dạng là bán quyền sở hữu có thời hạn (50 năm hoặc nhiều hơn tùy công trình). Thêm vào đó, chủ đầu tư xin hứa lợi nhuận lên đến 8 – 12%/năm trong gần cả thập niên, nhưng không có biện pháp để cam đoan chủ đầu tư thực hành đúng xin hứa nên đã tiềm ẩn nguyên tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp.

Trong năm 2017 lãnh đạo Bộ Xây dựng từng nhiều lần nhắc đến những bất cập của loại hình BĐS lai này. Thủ tướng cũng giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Tài chính chuẩn bị khung pháp lý cho loại hình BĐS lai nhằm giảm thiểu những tranh chấp, vướng mắc khó xử lý về sau.

Tranh chấp chung cư bị đẩy lên đỉnh điểm trong năm 2017. Ảnh: Ngọc Tuyên

Tranh chấp chung cư bị đẩy lên đỉnh điểm trong năm 2017. Ảnh: Ngọc Tuyên

Bùng nổ tranh chấp chung cư đến hồi găng tay

12 tháng qua, trạng thái tranh chấp chung cư có tình hình cực kỳ găng tay và xảy ra trên diện rộng tại Hà Nội và TP HCM, nhắc cả ở những tòa nhà giá phải chăng cho đến đắt tiền. Các xung đột xoay quanh các nội dung bình thường như bàn giao không đúng tiến độ, đơn vị hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, diện tích chung – riêng, phí nhà cung cấp, quỹ bảo trì, quan hệ lâu dài vun đắp, cơi nới trái phép, khiến cho sổ đỏ…

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa ban bố cho biết Sài Gòn có 935 tòa chung cư thì 105 tòa xảy ra tranh chấp. Điểm đáng quan ngại là 1 số vụ tranh chấp chung cư tại tỉnh thành này thậm chí còn leo thang lên mức có sự can thiệp bằng bạo lực của các đối tượng băng, lực lượng.

Trước trạng thái tranh chấp trong các khu chung cư gia tăng năm 2017, Thủ tướng cho rằng, giả thử không có biện pháp hợp tình, hợp lý, tranh chấp sẽ ngày 1 phức tạp và khó khắc phục. Cách đây 1 tháng, lãnh đạo Chính phủ đã đề xuất Bộ Xây dựng tổng hợp những nội dung tố giác của dân cư tại các công trình BĐS đối với chủ đầu tư.

Thị trường bất động sản đứng trước nỗi lo dư cung, thanh khoản suy giảm. Ảnh: Nguyễn Hà

Thị trường BĐS đứng trước nỗi lo dư cung, thanh khoản suy giảm. Ảnh: Nguyễn Hà

Nỗi lo thừa cung và thanh khoản suy giảm

Năm 2017 cả TP HCM và Hà Nội đều ghi nhận sự bất ngờ suy giảm nguồn cung và thanh khoản của thị phần căn hộ. Các nhà sản xuất nghiên cứu, khuyên nhủ ban bố báo cáo các quý trong năm qua đều đưa ra nhận định phân khúc căn hộ đắt tiền có những tình hình cẩn trọng.

Nguồn cung mở bán mới những tháng trong năm 2017 chỉ chiếm khoảng 30%, giảm 40-50% so với cùng kỳ. Trong khi đó, phân khúc trung cấp, bình dân chiếm khoảng trên 70% số lượng mở bán trong quý. Cùng với sự sụt giảm nguồn cung, thanh khoản thị phần cũng được cho là bị ảnh hưởng dây chuyền, cũng đang đi xuống.

Đơn vị nghiên cứu nhận định thị phần căn hộ đắt tiền bây giờ đã dôi thừa nguồn cung. Tại 1 số công trình, người mua kỳ vọng vào kỹ năng kỹ sảo cho thuê. Tuy nhiên thực tiễn nguồn cung căn hộ cho thuê hiện hơi lớn dẫn đến bội thực. Vì những tình hình không mấy khả quan nên 1 số chủ đầu tư lớn tại Hà Nội trong suốt 1 năm qua không tung ra công trình mới. Ở nhiều công trình đắt tiền, dù bước vào quá trình hoàn thiện nhưng chủ đầu tư chưa ban bố việc mở bán mà vẫn dò hỏi thị phần.

Vũ Lê – Ngọc Tuyên