5 lý do giá đất vùng ven Sài Gòn không ngừng leo thang



Quan sát thị phần nhà đất Sài Gòn hơn 1 thập niên qua, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam thẩm định năm 2017 là cột mốc đặc trưng của thị phần địa ốc vì có nhiều cơn sốt đất vùng ven nhất trong vòng 10 năm quay lại đây.

11 tháng qua, từ Bình Chánh, Bình Tân, Tân Phú, Nhà Bè đến Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn đều đã ghi nhận những đợt tăng giá đất ở biên độ lớn. Đỉnh điểm là cơn sốt đất diễn ra cuối quý I đầu quý II/2017 và trong những tháng cuối năm, hiện trạng giá đất vùng ven leo thang khởi đầu quay quay lại.

Theo ông Nam, có nhiều căn do dẫn đến việc giá đất vùng ven không dừng leo thang nhưng có thể tóm lược thành 5 tổ ngũ căn do chính.

Thứ nhất: Lấy chợ Bến Thành (quận 1, TP HCM) làm cho tâm, trong bán kính 3-15km, quỹ đất phải chăng hi hữu dần. Điều này thúc đẩy làn sóng gom đất vùng ven mua giá đất phải chăng hơn, kỳ vọng tăng giá về sau ngày 1 vững mạnh thành mạnh mẽ. Hiện các công trình đất nền hoặc nhà phường trong các công trình số lượng không nhiều nên cũng dẫn đến hiện trạng tăng giá. Đất phân lô bị giảm thiểu việc tách thửa càng khiến cho cho giá đất vùng ven leo thang nhanh hơn.

5-ly-do-gia-dat-vung-ven-sai-gon-khong-ngung-leo-thang

Đất tại xã Phong Phú tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Ảnh chụp từ video của cò mồi

Thứ hai: Hệ thống liên lạc kết nối các khu trọng tâm với các vùng ven đã được cải thiện đáng kể, liên lạc đã tiện dụng hơn và ngày 1 được cải thiện. Khi quãng tuyến đường xa không còn là rào cản tâm lý thì vùng ven với giá đất mềm hơn những vị trí gần trọng tâm trở thành điểm sáng của thị phần.

Thứ ba: Tâm lý sở hữu nhà đất liền thổ trong dân quá mạnh mẽ. Tập quán lâu đời của người Việt là dù giàu hay nghèo, túi rủng rỉnh hay hà bao eo hẹp đều thích mua đất để dành dù cho mảnh đất đó nằm ở tận gianh giới xa xôi. Điều này làm cho gia tăng nhu cầu săn đất vùng ven, cộng thêm giá nhà đất trong nội đô TP HCM trong năm qua cũng tăng vọt khiến cho giá đất của vùng ven cũng lấy đà tăng kiểu “té nước theo mưa”.

Thứ tư: Các chủ đầu tư lớn và những tập đoàn tầm cỡ đang tiến dần ra vùng ven để vững mạnh những công trình quy mô khu thị thành. Chính những đợt tiến quân rầm rộ của các đại gia này đã làm cho các công trình nhà đất vùng ven nhảy múa liên tục. Chiến lược marketing hùng hậu, dài tương đối cùng nhiều khoa học tinh tướng trong đồ họa, mẫu mã có thể biến những khu đất vùng ven từ hình ảnh đơn điệu thành tiên tiến, văn minh chính là khoa học đẩy giá đất tại công trình tăng vọt. Các gianh giới phụ cận cũng tăng lên theo giá đất tại công trình của chủ đầu tư, kéo mặt bằng giá khắp vùng ven tổ lên cao.

Thứ năm: Nhà đầu tư và giới đầu tư nhà đất đang rộng rãi hóa loại hình đầu tư, trước đây chính yếu vào chung cư, nay chuyển sang nhà gắn liền với đất càng làm cho tăng thêm lực cầu trên thị phần. Khi nhu cầu mua đất ngày 1 lớn, thị phần đi theo quỹ đạo nước chảy về chỗ trũng, vùng ven còn nhiều đất nên sẽ bị săn lùng nhiều hơn. Cung ít cầu nhiều đã đẩy giá lên cao. Vùng ven từ chỗ không ai quan tâm nay bất ngờ được lăng xê với người mua vây vòng vèo khó giảm thiểu khỏi viễn tượng sốt ảo.

Theo ông Nam, dù rằng giá đất vùng ven không dừng leo thang nhưng tốc độ tăng giá quá nhanh, có nhiều nơi giá đất bị đẩy lên ngưỡng vượt xa kỳ vọng là điều không có lợi cho thị phần địa ốc. Bởi lẽ, điều này tích tụ lâu ngày sẽ hình thành nên những mặt bằng giá cao không tưởng, khó điều chỉnh về trị giá thật, tạo nên nhiều phân khúc giá ảo, tiềm ẩn bong bóng nhà đất.

Chuyên gia này khuyên nhà đầu tư cần cẩn trọng khi đàm phán đất vùng ven, đặc trưng không tiêu dùng đòn bẩy nguồn vốn khi mua đất vùng ven. Bởi lẽ theo nguyên tắc thị phần, kênh đầu tư nào cho lợi nhuận khủng sẽ có tỷ lệ rủi ro lớn.

Vũ Lê