5 giải pháp có thể chặn đứng cơn sốt đất tại Sài Gòn



Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết cơn sốt đất tại Sài Gòn vẫn tiếp đà tăng trong những tháng đầu năm 2018 dù trước đó đã lan rộng trong năm 2017, có thể làm cho cho thị phần tích tụ bong bóng đất đai. Chuyên gia này cho rằng TP HCM vẫn có ít ra 5 biện pháp hãm đà tăng và chặn đứng cơn sốt đất này.

Đánh thuế đất

Theo ông Nghĩa, đánh thuế là 1 trong những biện pháp phổ biến nhất để điều hành tài nguyên đất đai 1 cách hiệu quả tại nhiều đất nước có thị phần đất đai vững mạnh trên toàn cầu. Cách đánh thuế thường phổ biến và linh hoạt chứ không rập khuôn 1 trường hợp độc nhất vô nhị. Ví dụ đánh thuế nặng những khu đất bỏ trống, hoang phế, trì hoãn vun đắp và chẳng thể đưa vào khai thác sử dụng cho xã hội nhằm chặn dòng tiền chết nằm trong đất với mục đích độc nhất vô nhị chờ tăng giá. Cơ quan điều hành Nhà nước có thể cân nhắc đánh thuế lũy tiến mảnh đất bỏ trống thứ hai, thứ ba trở đi để chống đầu tư. Thuế đất vừa được xem là công cụ điều tiết thị phần, đồng thời cũng chống tiêu hao tài nguyên đất đai.

Định giá đất theo thị phần để áp thuế

Thay vì để người đang nắm giữ đất đai tự khai báo giá đất và nộp thuế tiêu chuẩn vào mức giá này, cơ quan điều hành Nhà nước sẽ thành lập 1 tổ chức độc lập định giá đất theo cơ chế lên xuống của thị phần. Mức giá trung lập này được tiêu sử dụng công khai làm cho cơ sở vật chất áp thuế và có liên thông với ngành nghề thuế. Thực tế tại TP HCM nói riêng và Việt Nam tổng thể, việc định giá đất đai để áp thuế của nả (đất đai, nhà cửa) đều do bên mua bán tự khai báo và mức giá này thường rẻ hơn rất nhiều so với giá thị phần. Với sức nặng nguồn vốn là áp thuế đất theo giá thị phần, đất đai có thể thoát cảnh nhà nhà ôm đất, người người buôn đất vì trước khi đầu tư đất, họ phải cân nhắc đến khoản thuế chẳng hề nhỏ sắp sửa ập đến.

Giới hạn thời kì đàm phán

Khi thực hành đàm phán nền đất, người mua vào cần được dừng thời kì cố định mới được phép bán ra. Trước đây chỉ dừng lại ở quy định hoàn thành vun đắp công trình trên đất theo đúng quy hoạch mới được cấp giấy chủ quyền nhưng chỉ chừng ấy buộc ràng vẫn chưa đủ cứng rắn. Việc dừng thời kì bán ra lô đất đã mua vào là biện pháp từng được 1 số đất nước vận dụng và có tác dụng hạ nhiệt những cơn sốt đất. Trên thực tiễn, trong lĩnh vực chứng khoán cũng có hình thức dừng này, nhằm chống giới đầu tư gây nhiễu loàn thị phần. Cụ thể là khi nhà đầu tư mua vào 1 lượng cổ phiếu, họ không được phép bán ra ngay tức thời hoặc bị hạn chế bán ra trong số ngày cố định.

Đánh thuế đất là một trong những giải pháp có thể làm hạ nhiệt cơn sốt đất tại TP HCM song vẫn còn nhiều rào cản tâm lý vì động chạm đến nhiều nhóm lợi ích. Ảnh: Vũ Lê

Đánh thuế đất là 1 trong những biện pháp có thể làm cho hạ nhiệt cơn sốt đất tại TP HCM, song vẫn còn nhiều rào cản tâm lý vì động chạm đến nhiều hàng ngũ lợi ích. Ảnh: Vũ Lê

Thắt chặt nguồn vốn vay đối với của nả là đất hoang

Nhà đầu tư trước khi muốn gom đất trống để dành, tích lũy, phải cân nhắc đến việc không được phép sử dụng đòn bẩy nguồn vốn. Điều này có nghĩa là khi mua đất bỏ trống, không vun đắp và chưa đưa vào tiêu sử dụng, nhà đầu tư sẽ không được vay vốn hoặc chịu lãi suất cao. Trong trường hợp muốn được nhà băng cấp nguồn vốn vay, khu đất này phải có tiêu chí cụ thể về thời kỳ vun đắp, đưa vào khai thác và tuân thủ đúng xin hứa về tiến độ. Nếu vận dụng biện pháp này, nhà băng hạn chế được những khoản nợ xấu là đất đai đồng thời thị phần cũng giảm nguy cơ tích tụ bong bóng đầu tư.

Siết chặt quy hoạch tiêu sử dụng đất

Mục đích tiêu sử dụng đất của địa phương cần phải được kiểm soát chặt chẽ và nghiêm khắc. Các trường hợp làm cho đổi thay mục đích tiêu sử dụng đã quy định trong quy hoạch phải bị phạt nặng, đủ sức răn đe đồng thời buộc hồi phục mục đích tiêu sử dụng đầu tiên.

Ví dụ đất dành cho nhà cung cấp công ích, công cộng, công viên cây xanh, sẽ không được chuyển thành đất thương nghiệp dưới mọi hình thức. Đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản không được phép chuyển thành đất ở… Kiểm soát quy hoạch tiêu sử dụng đất đòi hỏi việc thực thi luật pháp nghiêm khắc, được thanh rà soát thường xuyên với ý thức không có vùng cấm, nhằm giữ cho địa phương có được quy hoạch thị thành lâu dài. Giải pháp này hạn chế được nạn buôn đất kiếm lời bằng chiêu bài chuyển đổi mục đích tiêu sử dụng tràn lan, làm cho phá vỡ quy hoạch thị thành.

Áp dụng cơ chế đặc biệt vào điều hành đất đai

TP HCM đang là thị thành đặc biệt so với cả nước nhờ được thể nghiệm cơ chế đặc biệt. Với cơ chế này, lãnh đạo thành thị có thể nghiên cứu hẳn những tiêu chí riêng cho lĩnh vực đất đai của địa phương và thể nghiệm vận dụng linh hoạt cho thích hợp với diễn biến thực tiễn . Điều này có thể giúp cho thành thị có 1 thị phần đất đai năng động và sáng tỏ hơn.

Theo ông Nghĩa, xét về mặt lý thuyết, 1 số hàng ngũ biện pháp trên đây là những bài học quốc tế từng vận dụng thành công để bình ổn thị phần địa ốc đang sốt dẻo. Khi các chế tài được thực thi mạnh mẽ, đánh mạnh vào phận sự của người nắm giữ đất đai, buộc họ phải mất đi 1 số đặc quyền đặc lợi, làm cho cho họ dè dặt khi đổ tiền vào đất cũng là lúc thị phần tậu được tình trạng thăng bằng hơn, giúp giá đất hạ nhiệt. Bởi lẽ, lúc đó, nắm giữ càng nhiều đất đồng nghĩa với việc đóng thuế càng nhiều.

Thế nhưng, ông Nghĩa thẩm định, để vận dụng gói biện pháp này tại Việt Nam chẳng hề đơn thuần vì trước nay thị phần chưa có tiền lệ. Việc đánh thuế đất, áp thuế theo giá thị phần, dừng thời kì đàm phán đất đai hay siết chặt quy hoạch tiêu sử dụng đất đòi hỏi sự phối thỏa thuận bộ, ăn nhịp của nhiều bộ máy cơ quan điều hành đất đai trên gianh giới. Mặt tương đốic, cơ sở dữ liệu đất đai cũng phải thật hoàn chỉnh.

Những đòi hỏi này tương đối khó đối với thực trạng chung của thị phần đất đai Việt Nam và cả TP HCM là chưa có cơ sở vật chất dữ liệu hợp lực và chưa được kết nối toàn diện. Đó là chưa nói đến rào cản tâm lý xã hội đến từ làn sóng phản đối thu thêm thuế đất vì tác động đến nhiều hàng ngũ lợi ích.

Do đó, trước mắt, chiến lược hạ nhiệt hoặc chặn đứng cơn sốt đất cần được tiến hành từng bước, chia thành nhiều thời kỳ, đặt dần chiến lược hoàn thiện cơ sở vật chất dữ liệu vùng. Trên cơ sở vật chất đó, những gói biện pháp chỉ nên được vận dụng theo cấp độ từ rẻ tới cao để hạn chế gây sốc tâm lý cho thị phần. “Hệ tư tưởng đầu tư đất kiếm lời đột biến là xuất xứ gây sốt đất cần phải mất nhiều năm, thậm chí tính bằng tổ chức cả thập niên mới có thể từng bước được điều chỉnh”, ông Nghĩa nhận xét.

Vũ Lê