Trong buổi gặp mặt cò mồi chủ đề “Diễn biến thị phần địa ốc 6 tháng cuối năm 2018” do Hội cà phê Bất động sản đơn vị, Tổng giám đốc Dataland, Đoàn Thiên Việt dự đoán về 4 đổi thay có thể gây sức ép cho thị phần đất nền Sài Gòn.
Thanh khoản giảm mạnh
Trong vòng nửa tháng qua, tại khu Đông TP HCM, mãi lực đất nền thuộc các thị xã 2, 9, Thủ Đức chững lại, giá đi ngang. Lưu lượng mua bán chỉ đạt khoảng 40% so với đỉnh tháng 4/2018. Thanh khoản sụt giảm gần 60% so với trước đây.
Ở khu Tây TP HCM, đất nền phân lô thị xã 12, Bình Tân, Bình Chánh cũng ghi nhận mãi lực sụt giảm đến 70% so với 5 tháng đầu năm. Giao dịch thứ cấp tấp nập nhất trên thị phần đất nền TP HCM diễn ra hồi tháng 4-5/2018. Thế nhưng, bước sang tháng 6, thương lượng thứ cấp đã đứng lại, giá đi ngang, hàng ký gửi tương đối nhiều và mãi lực yếu dần.
Theo ông Việt, thanh khoản là 1 ký hiệu không thể bỏ qua nhận mặt sự vận động của thị phần. Với trạng thái thương lượng đi xuống, sức ép cho phân khúc đất nền trên thị phần thứ cấp là có thật. Trong ngắn hạn thị phần này sẽ hạ nhiệt và kém tấp nập hơn trước đây đồng thời bị bao trùm bởi tâm lý đợi chờ và hồ nghi.
Sạch bóng nhà đầu tư lướt sóng
Thanh khoản đất nền giảm mạnh cũng là thời điểm mọi mua bán nhanh đều bị đứng lại. Nhà đầu tư lướt sóng có thể sẽ rời bỏ thị phần, mua 1 kênh đầu tư tương đốic ưu việt hơn để thay thế hoặc tạm thời nghỉ 1 thời kì. Không còn sóng để lướt, nhà đầu tư ngắn hạn rời khỏi con đường đua là tình hình thế tất.
Thị trường giảm bớt lượng nhà đầu tư 3-6 tháng và thay vào đó nhà đầu tư dài hạn sẽ thế chỗ đóng vai trò cầm trịch thị phần. Như vậy, đổi thay đáng kể nhất là thị phần đất nền sẽ đi theo thiên hướng dài hạn. Nhu cầu mua bán nhanh sẽ giảm dần khi thanh khoản điều chỉnh mạnh mẽ.
 |
|
Bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê |
Sẽ có nhiều cò mồi chuyển nghề
Khi thị phần đất nền đổi thay thì thì hàng ngũ cò mồi cũng sẽ đổi thay. Đây là sự đổi thay để thích ứng với biến động cung cầu trên thị phần. Môi giới trước đây bán đất nền có thể dịch chuyển sang 1 phân khúc BĐS tương đốic như: nhà phường riêng lẻ, nhà phường xây sẵn, căn hộ hoặc BĐS cho thuê. Nguyên nhân chính cò mồi chuyển nghề hoặc chuyển phân khúc là: nguồn cung đất nền giảm thiểu và mãi lực thị phần thứ cấp quá rẻ.
Do cò mồi sống chính yếu nhờ vào phí thương lượng (hoa hồng), lương basic tương đối rẻ chỉ ở mức biểu tượng, nên ngay khi thanh khoản đất nền sụt giảm sẽ làm thu nhập của họ bị tác động hiểm nguy. Do đó, sẽ có 1 phòng ban cò mồi đất nền rời khỏi thị phần do cảm thấy không thích hợp.
Theo ông Việt, cò mồi đóng vai trò không thể bỏ qua thúc đẩy thị phần BĐS vận hành và tăng trưởng. Do đó, khi thanh khoản thị phần sụt giảm, những yếu tố này vững chắc sẽ tự chắt lọc và phân hóa mạnh mẽ. Đây là chức năng tự thăng bằng cực tốt của thị phần.
Có thể xuất hiện trạng thái bán toá
Khi thanh khoản sụt giảm, thị phần sẽ cần thêm 1 thời kì chờ nữa mới xuất hiện tình hình mới. Bán toá (nếu xảy ra) chỉ là động thái cuối cùng của quá trình suy thoái. Tình trạng bán toá chỉ diễn ra khi nhà đầu tư mất nhẫn nại (niềm tin vào kênh đầu tư bị lung lay) hoặc gặp cạnh tranh về nguồn vốn và cần rút tiền khỏi đất nền 1 cách chóng vánh.
Một thực tại đã diễn ra trong nhiều năm qua là dòng tiền đổ vào đất nền đa phần là vốn nhàn rỗi. Bằng chứng là anh chị em mua đất nền chính yếu bằng tiền mặt. Cụ thể, có đến 60% anh chị em tiêu dùng tiền mặt để mua đất nền khi chủ đầu tư ứng dụng chương trình chiết khấu nhanh hoặc khuyến mãi tốt.
Như vậy, chỉ những trường hợp nào nhà đầu tư đất nền tiêu dùng đòn bẩy nguồn vốn quá trớn hoặc mất niềm tin mới phải bán toá để thu hồi dòng vốn về. Tuy nhiên, do niềm tin của người Việt vào kênh đầu tư đất nền quá lớn, kỹ năng kỹ sảo thị phần xuất hiện trạng thái bán toá có thể chỉ diễn ra 1 cách nhỏ giọt hoặc cá biệt. Tỷ lệ bán toá có thể không cao, trong ngưỡng 10-15%.
Theo ông Việt, khi thị phần nóng hổi, nhiều nhà đầu tư thường tiếc nuối nuối vì sao mình không mua BĐS của 5 năm về trước (thời điểm các của nả có giá mềm hơn). Thế nhưng sự tiếc nuối nuối đó thường tương đối muộn mằn. Tương tự tương tự, khi thị phần xuất hiện các ký hiệu giảm tốc, nhiều nhà đầu tư thay vì mua kiếm thời cơ, lại hồ nghi và đợi chờ. Chính tâm lý đợi chờ này sẽ trì hoãn những phiên bán toá trong ngắn hạn.
Vũ Lê
