4 nghịch lý đầu tư căn hộ cho thuê tại Sài Gòn



CBRE Việt Nam vừa thông báo báo cáo về thị phần căn hộ cho thuê tại TP HCM qua lát cắt dữ liệu thương lượng trong bộ máy của công ty này. Các dữ liệu thống kê trong báo cáo này giải mã thực trạng và nghịch lý của thị phần trong thời kì qua.

Căn hộ nhỏ cho thuê sinh lời cao hơn căn to

Thống kê từ thương lượng trong bộ máy của công ty này, căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 45 m2 đã đầu tư nội thất, có tỷ suất sinh lời cho thuê là 6-7% 1 năm. Căn 2 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 75 m2, hoàn thiện, tỷ suất sinh lời 5,5-5,8% khi mà căn 3 phòng ngủ, 110 m2 tỷ suất sinh lời chỉ còn 5,2-5,5%.

Nếu đầu tư căn hộ 4 phòng ngủ, diện tích khoảng 150 m2 tức tổng vốn đầu tư tổ lên rất nhiều, tỷ suất sinh lời 5,6-5,7%. Khảo sát này chỉ ra, căn hộ có diện tích càng nhỏ, suất đầu tư càng thấp thì tối ưu hóa lợi nhuận tốt hơn các căn hộ lớn, có nhiều phòng ngủ.

4-nghich-ly-it-nguoi-biet-khi-dau-tu-can-ho-cho-thue

Các căn hộ cho thuê 1 phòng ngủ, diện tích tối thiểu 45m2 đang có tỷ suất sinh lời cao hơn những căn 3-4 phòng ngủ. Ảnh: Vũ Lê

Giá thuê đắt không cam đoan lợi nhuận cao

Quận 1 luôn có giá thuê ở ngưỡng rất cao dẫn đầu thị phần căn hộ cho thuê TP HCM do vị trí đắc địa và các nhà đất đều thuộc hàng sang trọng. Một công trình đang có giá thuê đỉnh nhất bản đồ này ghi nhận 4.600-6.300 USD 1 tháng nhưng tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 3-4% mỗi năm. Các căn hộ có biên lợi nhuận cho thuê cao nhất thị xã 1 cũng chỉ giới hạn ở mốc 6,5% 1 năm.

Trong khi đó, thị xã Bình Thạnh, nơi có giá thuê căn hộ cao nhất tầm 2.200-4.500 USD 1 tháng, tỷ suất sinh lời lên đến 8,5%. Biên lợi nhuận cho thuê tối thiểu trên bản đồ thị xã Bình Thạnh đạt 5% mỗi năm. Riêng thị xã 2, giá thuê căn hộ cao nhất khoảng 1.200-2.500 USD 1 căn mỗi tháng, tỷ suất sinh lời lên đến 7%. Lợi nhuận tối thiểu từ căn hộ cho thuê tại thị xã 2 cũng đạt 4,5-5%.

Dữ liệu này chỉ ra, căn hộ có giá thuê cao (tức thị suất đầu tư lớn) không đồng nghĩa với tỷ suất lợi nhuận cao. Bằng chứng là căn hộ tại thị xã 2 có giá thuê thấp hơn hẳn thị xã 1 và Bình Thạnh nhưng biên lợi nhuận tốt hơn rất nhiều.

Dự án quy mô lớn giá thuê chỉ ở mức nhàng nhàng

Quan điểm cho rằng công trình căn hộ có quy mô lớn, luôn tiện ích phần đông thì giá thuê cao lại không đúng với thực tiễn đang diễn ra tại thị phần TP HCM. Khảo sát từ bộ máy của CBRE cho thấy, các căn hộ nằm trong công trình quy mô lớn, nhiều cây xanh, luôn tiện ích lại có giá thuê chỉ ở mức nhàng nhàng do mật độ cư dân sống tại đây quá đông đúc. Khách thuê các căn hộ trong công trình quy mô lớn thường đến từ châu Á gồm: Nhật, Hàn, Đài Loan, Singapore.

Ngược lại, các căn hộ nằm trong công trình quy mô nhỏ, tách biệt, luôn tiện ích nội khu tránh hơn thì mặt hàng lại rơi vào phân khúc cấp cao, hạng sang và giá thuê vươn lên ngưỡng rất cao. Khách thuê là người đến từ châu Âu và Mỹ.

Nhu cầu thuê giá thấp cực lớn nhưng rổ hàng giá cao lấn lướt

Ngân sách thuê căn hộ dưới 1.000 USD tăng đột biến, chiếm gần 30% nhưng 1 thực tiễn có phần tai ngược đang diễn ra tại TP HCM là nguồn cung hướng tới hàng ngũ các bạn có ngân sách thuê trong ngưỡng 1.100-2.000 USD đang dẫn dắt thị phần. Nếu hiện trạng này vẫn tiếp diễn diễn ra trong những năm tới, cung cầu sẽ khó có thể gặp nhau, đặc thù đối với phân khúc căn hộ cho thuê giá thấp.

Vũ Lê