4 cảnh báo về cơn sốt căn hộ condotel



Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng đặc thù quan tâm đến những bất ổn tiềm ẩn của thị phần căn hộ condotel kèm theo 4 cảnh báo về mô phỏng đầu tư mới mẻ nhưng mau chóng tạo cơn sốt vài năm qua.

Nỗi lo thừa cung

Từ năm 2014 đến nay, trên khuôn khổ cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư tăng trưởng 1 loại hình mặt hàng nhà đất du hý mới nhập khẩu từ các nước tăng trưởng sang, đó là các công trình căn hộ khách sạn, vi la trong các khu du hý nghỉ dưỡng (còn gọi là căn hộ condotel). Sản phẩm đang được tăng trưởng tại các bản đồ ven biển, hải đảo, trong đó Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 bản đồ đang tăng trưởng nóng.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong công đoạn 2017-2019, dự định nhàng nhàng mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ condotel được mở bán. Đa số các mặt hàng có diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m. Sự tăng trưởng các công trình căn hộ condotel đã lôi kéo nguồn vốn nguồn hỗ trợ và nguồn vốn rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư và nỗi lo thừa cung cũng đang là vấn đề đáng quan ngại.

4-canh-bao-ve-con-sot-can-ho-condotel

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cơn sốt condotel đang tiềm ẩn không ít rủi ro trong 1 đôi năm tới. Ảnh minh họa

Đằng sau bảo đảm lợi nhuận khủng

Để đầu tư công trình condotel, kế bên nguồn vốn chủ sở hữu trước nhất, các chủ đầu tư cốt yếu vay nhà băng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu và huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp (người mua). Nhằm mục đích huy động vốn, toàn bộ các mặt hàng condotel đều kích cầu bằng mức bảo đảm lợi nhuận khủng trong gần 1 thập niên.

Đối với những công trình được bảo đảm lợi nhuận từ 8 đến 12% trong 8-12 năm, trong mức giá có thể đã bao gồm đủ khoản giá tiền phải trả cho bảo đảm lợi nhuận này. Các khoản phí gồm: thiết bị nội ngoại thất hoàn thiện, giá tiền chủa quản, khai thác buôn bán. Đối với những công trình condotel chủ đầu tư không bảo đảm lợi nhuận, người mua phải chịu thêm giá tiền thiết bị căn hộ, giá tiền chủa quản khai thác buôn bán.

Đối với loại giao kèo mua bán căn hộ condotel có bảo đảm lợi nhuận, Hiệp hội chưa thấy chủ đầu tư có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp buôn bán căn hộ condotel sau khi hết hạn bảo đảm lợi nhuận (sau 8-12 năm). Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập tư nhân khi buôn bán căn hộ condotel. Đó là chưa nói đến toàn bộ các chủ đầu tư chỉ bảo đảm lợi nhuận khủng dựa trên dự đoán thị phần ngắn hạn, thiếu hạ tầng vững bền. Như vậy, xét về thực chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong công đoạn khai thác, buôn bán sau công đoạn bảo đảm lợi nhuận.

Không được sở hữu dài hạn

Một số chủ đầu tư đã bảo đảm với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng thực quyền dùng đất ổn định lâu dài, không hình thành công ty ở đối với căn hộ condotel. Thế nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tại cuốn sổ đỏ căn hộ condotel nào được cấp. Cam kết này không thích hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với công ty để thực hành các công trình đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng cạnh tranh thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định luật pháp hiện hành thì quyền dùng đất căn hộ condotel trong các công trình du hý nghỉ dưỡng được dùng đất có thời hạn (theo thời hạn của công trình), và có thể được gia hạn.

Viễn cảnh bập bềnh

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp diễn có biệt hiệu tăng trưởng nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến hiện trạng bội thực, cung vượt cầu làm cho việc buôn bán có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là công đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, ngày nay đang có 1 nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không thường ngày. Ở các nước trong bản đồ và trên toàn cầu, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có biện pháp định hướng tăng trưởng thích hợp, vững bền.

Ngoài loại hình căn hộ condotel, thị phần căn hộ nghỉ dưỡng còn xuất hiện 1 dạng khác là “căn hộ hometel” cũng là căn hộ du hý trong các công trình khu du hý. Các mặt hàng này cũng được chủ đầu tư bảo đảm có sổ đỏ quyền dùng đất ổn định lâu dài. Như vậy, condotel không chỉ lo thừa cung mà còn bị chia thị phần cho đối thủ mới, cạnh tranh trực tiếp trong cùng 1 thị phần nhà đất nghỉ dưỡng.

Vũ Lê