4 cách định giá đất giúp nhà đầu tư tránh bẫy sốt ảo



Tại buổi tọa đàm Cơ hội đầu tư đất đai Sài Gòn – Góc nhìn của người trong cuộc, chuim gia nhà phường Nguyễn Tấn Phong nhận được nhiều thắc mắc liên đới đến định giá đất như thế nào khi thị phần sốt ảo. Giá đất TP HCM nóng hổi thời kì qua liệu có còn dư địa tăng giá trong những năm tiếp để đầu tư?

Ông Phong cho rằng khuyết điểm của tất cả người mua nhà đất nằm ở chỗ kỹ năng kỹ sảo đánh giá giá hoặc tự điều tra giá đất đai còn giảm thiểu, dẫn đến mua đắt hoặc mua hớ hay không có cơ sở vật chất để thương lượng mức giá hợp lý khi bên bán hét giá trên trời. Đặc biệt khi cơn sốt đất tại TP HCM lan rộng, nỗi hoang mang lo ngại vớ phải hàng treo giá ảo càng lớn.

Tuy nhiên, chuim gia này cho biết, thực tại đánh giá giá đất đai không phải là công việc đánh đố nhà đầu tư. Đây là hoạt động có rất nhiều lời giải đơn thuần chứ không phức tạp như mọi người lầm tưởng. Ông Phong đưa ra 1 số phương pháp tự định giá đất theo cách của riêng ông, đúc kết từ gần 10 năm lăn lộn trên thị phần nhà đất TP HCM.

Người mua có thể kiểm tra giá đất có bị kê ảo hay không bằng cách lấy khung giá đất Nhà nước ban hành nhân cho 4, nếu đáp án vượt xa ngưỡng này, hãy đặt nghi vấn hoặc thương lượng mức giá hợp lý hơn. Ảnh: Vũ Lê

Người mua có thể rà soát giá đất có bị kê ảo hay không bằng cách lấy khung giá đất Nhà nước ban hành nhân cho 4, giả định đáp án vượt xa ngưỡng này, hãy đặt câu hỏi hoặc thương lượng mức giá hợp lý hơn. Ảnh: Vũ Lê

Lấy giá đất do Nhà nước quy định nhân 4

Định giá dựa trên trị giá đất theo cung các con phố trong bảng giá đất quy định của UBND thành thị. Đây là cách nhanh nhất, thường thì trị giá đất mặt tiền của 1 cung các con phố, sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.

Cách làm này dựa trên quy luật ước tính giá đất thị phần ngày nay đang cao hơn 3-4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất TP HCM (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm 1 lần). Hệ số 3,8-4,5 được ông Phong ước tính là độ vênh bình quân có thể bằng lòng được. Trên thực tại, gần 80% thương lượng nhà đất thành công trên thị phần được chuim gia này thống kê đã bằng lòng khoảng cách này.

Ví dụ: đất các con phố Cô Giang, huyện Phú Nhuận, TP HCM, khung Nhà nước quy định năm 2015 là 19,5 triệu đồng mỗi m2 trọn tuyến các con phố. Lấy khung giá này nhân cho 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức hơi thị phần ngày nay (2017). Có thể chao đảo 10-15% tùy diện tích của thửa đất và vị trí. Giả sử giá thị phần của các con phố Cô Giang được chào bán gấp 10 lần khung giá đất do Nhà nước quy định, nhà đầu tư cần phải đặt câu hỏi, rà soát và đối chiếu kỹ vì có ký hiệu bị kê khung giá ảo.

Trên thực tại cơn sốt đất năm 2017 lan rộng tại TP HCM đang làm cho giá đất nhiều tuyến các con phố bị tăng ảo gấp 10-16 lần so với quy định của bảng giá đất. Đây là độ vênh khó có thể được thị phần bằng lòng hoặc chưa từng có thương lượng, đồng nghĩa với giá ảo. Nếu gianh giới bạn tính mua đã vừa trải qua những đợt cải tạo cơ sở hay có những điểm nhấn nhân thể ích công cộng hay những công trình nhân thể ích hơic, trị giá có thể tăng lên tầm 6 đến 8 lần.

Lấy giá cho thuê làm mốc – so sánh giá tương đồng

Nếu đất đai đang được cho thuê với lợi suất cao hơn gửi nhà băng và đây là mức giá thuê ổn định thì nhà đầu tư có thể rà soát pháp lý và mua không cần lưỡng lự.

Nếu vẫn chưa im tâm, nhà đầu tư có thể định giá ưng chuẩn việc so sánh các đất đai tương đồng ở hơic gianh giới. Một số gianh giới tập kết sẽ có trị giá tương đồng, giả định chọn lựa để mua đất đai ở 1 gianh giới ở hơic, hay chọn lựa và phân tách thêm các nhân tố này.

Định giá từ kho kinh nghiệm của cò mồi

Định giá trên kinh nghiệm thị phần của các nhà cò mồi nhiều năm kinh nghiệm. Một cò mồi nhiều năm kinh nghiệm tại gianh giới sẽ cập nhật cho bạn được giá đất cùng kỳ hằng năm 1 cách chóng vánh, chính xác và hiệu quả nhất.

Định giá ưng chuẩn nhà băng

Quy trình đánh giá của cải đất đai để cho vay của nhà băng hơi chặt chẽ. Nếu có được sự hỗ trợ này từ phía nhà băng, người mua sẽ an tâm hơn về trị giá khu đất mình đang để mắt tới. Tuy nhiên quy trình này thường mất thời kì, có thể làm cho người mua bị vuột mất thời cơ vì ra quy định quá chậm. Các nhà băng sẽ định giá ở mức an toàn, vậy nên giá thực tại có thể cao hơn từ 10-20%.

Ngoài ra, nhà đầu tư còn có thể tham khảo kết quả từ các tổ chức đánh giá giá nhiều năm kinh nghiệm có trả phí hoặc không thu phí đang hơi thịnh hành trên cộng đồng mạng.

Vũ Lê